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Glosario

Valoración Inmobiliaria/Términos de valoración

Depreciación Acumulada

La depreciación es el mecanismo mediante el cual se reconoce el desgaste que sufre un bien por el uso que se haga de él. Este se calcula a partir de la diferencia entre el costo de reproducción o reemplazo de las mejoras, en la fecha de la evaluación y el valor del mercado para la misma fecha. También se conoce como la cantidad total de la devaluación (Diccionario)

Áreas Comunes

El área total dentro de un centro comercial que no está destinada a ser alquilada, sino que está disponible para uso común de todos los inquilinos o grupos de inquilinos, sus invitados y tiendas adyacentes. Entre ellas podemos mencionar: estacionamientos, pasillos, aceras, jardines, sanitarios públicos, accesos de camiones y zonas similares. (ULI)

Cargos de Áreas Comunes

Ingresos recaudados por los inquilinos, para la operatividad y mantenimiento correspondientes a las áreas comunes. (ULI)

Mantenimiento de las Áreas Comunes

El costo de operatividad y mantenimiento de las áreas comunes. (Diccionario)

Mantenimiento diferido

Deterioro físico que debe ser arreglado de inmediato. Aunque el trabajo no haya comenzado, denota la necesidad de gastos, pero no necesariamente sugieren un mantenimiento inadecuado en el pasado. (Diccionario)

Análisis de Flujo de Caja (DCF)

Procedimiento en el que se aplica una tasa de descuento, a un conjunto de flujos de ingresos previstos y una revisión. El analista especifica la cantidad, la variabilidad, el momento y la duración de las fuentes de ingresos, así como la cantidad, el momento de la revisión y los descuentos a su valor actual a una tasa de rendimiento específico. El análisis DCF se puede aplicar con cualquier técnica de capitalización de rendimiento y se puede realizar en cualquier contrato de arrendamiento o de forma agregada. (Diccionario)

Valor de Disposición

El precio probable que un interés específico en bienes inmuebles pueda poner, bajo las siguientes condiciones:

  1. Una venta se producirá a futuro, en un plazo de comercialización limitado y especificado por el cliente.
  2. Las condiciones reales del mercado son aquellas que están sujetas al interés tasado de su propiedad.
  3. Tanto el comprador, como el vendedor actúen con prudencia y conocimiento de causa.
  4. El vendedor esté obligado a vender.
  5. El comprador esté motivado.
  6. Ambas partes estén actuando en lo que ellos consideren, sus mejores intereses.
  7. Se hará un esfuerzo de marketing, en un tiempo limitado y permitido para la realización de una venta.
  8. El pago se realizará en efectivo, en dólares estadounidenses o bajo términos financieros comparables a los mismos.
  9. El precio representa la consideración normal para la propiedad vendida, sin afectarlo por alguna financiación especial, para las concesiones de ventas concedidas por alguien relacionado con la venta.
  10. Esta definición puede ser modificada para proporcionar las condiciones de financiación específicas. (Diccionario)

Fecha efectiva

La fecha en la cual se aplican análisis, opiniones, consejos y una evaluación, revisión o servicio de consultoría. (Diccionario)

Incentivo empresarial

La cantidad que un empresario o emprendedor espera o quiere recibir como compensación, al proporcionar coordinación y experiencia, asumiendo los riesgos asociados al desarrollo de un proyecto. Este incentivo es una cantidad anticipada, antes del desarrollo. La ganancia empresarial será entonces la cantidad ganada, después de concluido el proyecto. (Décima tercera edición)

Beneficio empresarial

Cifra derivada del Mercado, que representa la cantidad que un empresario o emprendedor recibe por su contribución en un proyecto y su riesgo. La diferencia entre el costo total de la propiedad (costo de desarrollo) y su valor de mercado (valor de la propiedad después de la finalización), que representa la compensación por el riesgo y la experiencia. (Diccionario)

Exceso de tierra / Excedente de terreno (Diccionario)

Exceso de tierra: En lo que respecta a las mejoras de un lugar, el terreno no tiene que servir o apoyar dicha mejora. No es necesario que ese terreno sea usado para algo mejor o más alto. Tal terreno puede ser separado del sitio más grande y tener su propio uso (que puede ser mejor y más alto) o puede permitir la futura expansión de la mejora existente.

Excedente de terreno

No es necesario que el terreno soporte el mejor uso de la mejora existente. Pero, debido a limitaciones físicas, la ubicación de la construcción o normas de los vecinos, no puede ser vendido por separado. Estos terrenos pueden o no contribuir positivamente al valor y pueden o no dar cabida a la expansión futura de una mejora existente o prevista.

Tiempo de exposición

El tiempo que dura una propiedad en el mercado. El tiempo de exposición se presume siempre que se produzca antes de la fecha de vigencia de la tasación. El concepto general de la exposición razonable abarca el tiempo suficiente y razonable, pero también el esfuerzo. El tiempo de exposición es diferente para los distintos tipos de bienes raíces y bajo diversas condiciones del mercado. (Diccionario)

Cuota simple de inmuebles

Absoluta posesión sin otros intereses o inmuebles, con sujeción a las limitaciones impuestas por los poderes gubernamentales de los impuestos, el dominio eminente, el poder policial o privación de propiedad. (Diccionario)

Relación de superficie

La relación entre la superficie del suelo del área de un edificio, según lo descrito por el código de construcción del mismo y la superficie de la parcela en la que se encuentra en la planificación y ubicación. Esta relación se expresa como un decimal, por ejemplo: una proporción de 2.0 indica que la superficie de un edificio es el doble de la superficie total del terreno. (Diccionario)

Área bruta del inmueble

La superficie total de un edificio, excluyendo las áreas abiertas y medida desde el exterior de las paredes. Incluye tanto la superficie del suelo, como el área del sótano. (Décima tercera edición)

Superficie bruta alquilable

La superficie total, diseñada y construida para la ocupación y uso exclusivo de los inquilinos, incluyendo sótanos y mezanines. Se mide desde el centro de los tabiques interiores, a las superficies exteriores de las paredes. Área total que los inquilinos pagan. (Diccionario)

Mayor y mejor uso

Uso razonable y legal de terrenos baldíos o una propiedad mejorada, que está físicamente adecuada, debidamente soportada, económicamente viable y que se traduce en un valor más alto. Los cuatro criterios del mayor y mejor uso se deben cumplir: permisos legales, posibilidad física, viabilidad financiera y máxima productividad. (Diccionario)

Valor asegurable

Valor utilizado por las compañías de seguros como base para asegurar un inmueble. A menudo considerado costos de reposición y reproducción, más provisiones para remover escombros producto de demoliciones y los elementos no asegurables. A veces, el valor en efectivo o valor de mercado, pero generalmente por concepto de costo por completo. (MVS)

Tasa de interés de arrendamiento

Intereses tomados por un propietario, con los derechos de uso y ocupación transmitidos por arrendamientos a terceros. Los derechos del arrendador (el dueño de la cuota arrendada) y el arrendatario se especifican por los términos contenidos en el contrato de arrendamiento. (Diccionario)

Interés de arrendamiento

Interés en poder del arrendatario, establecido a través de un contrato de arrendamiento, transfiriendo derechos de uso y ocupación a un plazo fijo, bajo ciertas condiciones. (Diccionario)

Tipos de arrendamientos

Arrendamiento bruto

pContrato de arrendamiento en el que el propietario recibe una renta estipulada y está obligado a pagar la totalidad o la mayoría de los gastos de operación y propiedad de bienes raíces impuestos. (Diccionario)

Arrendamiento bruto modificado

Tipo de contrato de alquiler de inmuebles en el que el inquilino paga la renta básica durante el inicio del contrato. Pero, en años posteriores, paga la base más una parte proporcional de algunos de los otros costos asociados con la propiedad (como impuestos, servicios públicos, seguros y mantenimiento) Por ejemplo, en virtud de un contrato de arrendamiento bruto modificado, los inquilinos de una propiedad pueden ser obligados a pagar su parte proporcional del gasto total de la calefacción de una torre de oficinas.

Arrendamiento neto

Contrato de arrendamiento en el que el inquilino paga la mayoría, pero no todos los gastos de funcionamiento de una propiedad. El propietario, por su parte, es responsable de algunos gastos. A veces llamado contrato de arrendamiento neto o contrato de arrendamiento neto doble. La categoría de arrendamiento neto pretende incluir los arrendamientos que no cumplen con la definición de una triple red o arrendamiento neto absoluto. Siempre que se utilice el término “arrendamiento neto”, el analista debe identificar las responsabilidades correspondientes al inquilino y al propietario.

Arrendamiento neto triple

Contrato de arrendamiento en virtud del cual el arrendatario asume todos los gastos de explotación de una propiedad, incluyendo tanto los gastos fijos y variables, como cualquier mantenimiento de áreas comunes que podrían aplicar, pero el propietario es responsable de las reparaciones estructurales. También se llama neto o arrendamiento NNN. (Diccionario)

Arrendamiento neto absoluto

Contrato de arrendamiento en el que el inquilino paga todos los gastos incluyendo el mantenimiento y las reparaciones estructurales. Por lo general es un contrato de arrendamiento a largo plazo para un inquilino a crédito. (Diccionario)

Valor de liquidación

El precio más probable que un interés en específico en una propiedad pueda generar, bajo las siguientes condiciones:

  1. La consumación de una venta se producirá en un plazo de comercialización futura, severamente limitado y especificado por el cliente.
  2. Las condiciones actuales del mercado son aquellas que están sujetas al interés tasado de su propiedad.
  3. El comprador actúa con prudencia y con conocimiento de causa.
  4. El vendedor está bajo coacción extrema para vender.
  5. El comprador está motivado.
  6. El comprador actúa considerando lo que para él o ella es su mejor interés.
  7. Se permitirá un esfuerzo de comercialización y tiempo limitados para la realización de la venta.
  8. El pago se realizará en dólares estadounidenses o bajo términos financieros comparables a los mismos.
  9. El precio representa la consideración normal para la propiedad vendida, sin afectar la financiación especial para las concesiones de ventas concedidas por alguien relacionado a la venta.

Esta definición puede ser modificada para proporcionar la valoración de las condiciones específicas de financiamiento. (Diccionario)

Alquiler de mercado

El alquiler más probable que una propiedad debe traer en un mercado competitivo y abierto, que refleja todas las condiciones y restricciones de acuerdo de arriendo típico, incluyendo el ajuste de alquiler y revaluación, los usos permitidos, restricciones de uso, obligaciones de gastos, términos, concesiones, renovación y opciones de compra y las mejoras del inquilino.

Valor del mercado

El precio más probable que una propiedad debe traer a un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones necesarias para una venta justa. El comprador y el vendedor deberán actuar con prudencia, con conocimiento de causa y suponiendo que el precio no se verá afectado por el estímulo indebido. Implícito en esta definición, es la consumación de una venta a partir de una fecha determinada y la transferencia de la propiedad del vendedor, al comprador bajo las siguientes condiciones:

  1. El comprador y el vendedor están motivados.
  2. Ambas partes están bien informadas o bien aconsejadas y actuarán de acuerdo a lo que consideren son sus mejores intereses.
  3. Tener un tiempo razonable para la exposición en el mercado abierto.
  4. El pago se realiza en términos de dinero en efectivo en dólares estadounidenses o bajo términos financieros comparables a los mismos.
  5. El precio representa la consideración normal para la propiedad vendida, afectado por la financiación especial o creativa, para las concesiones de ventas concedidas por alguien relacionado con la venta.

(Dictionary; 12 C.F.R. Part 34.42(g); 55 Federal Register 34696, August 24, 1990, as amended at 57 Federal Register 12202, April 9, 1992; 59 Federal Register 29499, June 7, 1994)

Tiempo de mercadeo

El tiempo que tarda un interés en bienes raíces para vender en el mercado con posterioridad a la fecha de una tasación. El tiempo de comercialización razonable es una estimación de la cantidad de tiempo que podría tomar vender un interés en bienes inmuebles a su valor estimado de mercado durante el período posterior a la fecha de vigencia de la valoración. Tiempo estimado para exponer la propiedad a un grupo de potenciales compradores y para establecer el tiempo adecuado para la negociación, el ejercicio de la debida diligencia y la consumación de una venta a un precio soportable por las condiciones del mercado concurrentes.

Exceso de renta

Porcentaje de renta pagado por encima de la base mínima garantizada. (Diccionario)

Porcentaje de renta

Ingresos por alquiler recibidos de conformidad con los términos de un contrato de arrendamiento porcentual. Normalmente derivado de las tiendas y restaurantes inquilinos, en base a un porcentaje de sus ventas al por menor. (Diccionario)

Pronóstico de valor prospectivo

Un pronóstico del valor esperado en una fecha futura determinada. Un valor prospectivo se usa más frecuentemente buscando conexión en proyectos inmobiliarios que se proponen, que están en construcción o en proceso de conversión a un nuevo uso, o los que no han alcanzado el total de la venta o una estabilización del nivel de ocupación a largo plazo en el momento en que el reporte de valoración es redactado. (Diccionario)

Costo de reemplazo

Costo estimado para la construcción a precios corrientes, a partir de la fecha de valoración efectiva. (Diccionario)

Costo de reproducción

Costo estimado para la construcción, a precios corrientes a partir de la fecha de vigencia de la valoración. (Diccionario)

Clasificación de Centros Comerciales

Centro de conveniencia:

Pone a disposición servicios personales y productos de consumo corriente, similares a los de un centro ubicado en alguna vecindad o urbanización. Contiene un mínimo de tres tiendas, con un espacio de hasta 30.000 pies cuadrados. En lugar de estar anclado por un supermercado, un centro de conveniencia está anclado a algún otro tipo de servicio personal / conveniencia, como un mini mercado.

Centro de vecindad/urbanización

Pone a disposición la venta de productos de consumo corriente (alimentos, medicamentos y artículos diversos) y servicios personales (lavandería y limpieza en seco, peluquería, reparación de calzado, entre otros) para las necesidades del día a día de las personas que viven en dicha urbanización. Está construido alrededor de un supermercado, siendo éste el principal inquilino y, por lo general, mide unos 60.000 pies cuadrados. En la práctica puede variar en tamaño (de 30.000 a 100.000 pies cuadrados).

Súper Comunidad o Centro para la Comunidad

Cualquier centro más grande que un centro de urbanización, pero con ninguno de los grandes almacenes tradicionales, ni la zona comercial de un centro comercial regional. Esto incluye centros comerciales tradicionales de la comunidad, centro de energía, centros urbanos, centros de estilo de vida y los centros de toma de corriente que cumples con estos criterios. El centro comercial de la comunidad tradicional contiene mucho inquilinos de conveniencia que se encuentran en los centros de urbanización, al tiempo que ofrece una amplia gama de prendas de vestir, artículos de ferretería, artículos para el hogar, mejoras para el hogar y tiendas especializadas. Además también pueden incluir bancos, servicios profesionales, servicios personales e instalaciones recreativas. Muchos centros están construidos alrededor de una tienda por departamentos, una súper farmacia, tienda de ropa mixta (hombres, mujeres y niños), así como un súper mercado.

Centro de poder

Centro que contiene al menos cuatro anclajes específicos de la categoría de 20.000 o más pies cuadrados. Estos anclajes normalmente hacen hincapié en productos no perecederos tales como: productos electrónicos, artículo deportivos, artículos de oficina, muebles para el hogar, artículos de mejoras para el hogar, alimentos al mayor, medicinas, salud y belleza, juguetes, equipos hardware/software personales. El anclaje en estos centros ocupa el 85% o más de los pies cuadrados que ocupa en total.

Ocupación estabilizada

La ocupación realizada cuando las anomalías en la oferta y la demanda o cualquier condición transitoria adicional deja de existir y son las condiciones existentes para continuar durante la vida económica de la propiedad. El rango óptimo de ocupación a largo plazo que se espera de un proyecto inmobiliario que genera ingresos para lograr una administración competente, después de la exposición para el arrendamiento en el mercado abierto, durante un período de tiempo razonable en términos y condiciones comparables a las ofertas competitivas. (Diccionario)

Valor como es

El valor de los derechos de propiedad específicos a una parcela identificada de los bienes inmuebles a partir de la fecha de vigencia de la valoración. Se refiere a lo que existe físicamente y es legalmente permisible y excluye todos los supuestos relativos a las condiciones de mercado hipotéticas o posible cambio de zona. (Diccionario)

19 dE diciembre dEl 2017

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