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Valuación de Terrenos… comparación por M2 podría ser un error

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Robert L. Dragoo

En Latinoamérica (México, Colombia y Perú), avaluadores se enfrentan con este desafío a la hora de preparar un avaluó en un mercado donde es difícil recolectar y verificar la información. Con datos limitados, los valuadores algunas veces usan el área de terreno (M2) como base de la comparación en el avaluó. Esta metodología podría significar un error ya que el área potencial desarrollable puede variar significativamente entre los comparables de terreno. Una metodología por el valor de unidad construible o por el valor de M2 construible es de un nivel argumentativo más sólido para un avaluó.

M2 - Esta metodología se basa en la medición de la superficie del terreno. Este procedimiento es simple de medir y comparar debido a que no necesita saber que se puede construir en la propiedad. Usando este método, sin tener en cuenta comparables similares en potencial de desarrollo, se puede llegar a conclusiones poco confiables en los avalúos.

Valor por Unidad Construible Los compradores, desarrolladores y constructoras más sofisticados en el mercado usan esta metodología, sin embargo, las unidades pueden diferir de tamaño dependiendo del tipo de propiedad. Por ejemplo, significaría más difícil utilizar este método en un proyecto suburbano, donde el tamaño de las unidades es mayor para atender la demanda de familias grandes, versus los terrenos en lugares céntricos que están dirigidos a trabajadores profesionales con lo que sus unidades son significativamente de menor tamaño. Este método puede ser usado a la hora de comparar submercados similares para avalúos.

Valor por Área Bruta Construible - Este método utilizado en un avaluó considera el desarrollo potencial y puede ser usado para comparar diferentes usos. A menudo, los terrenos pueden tener diferentes usos financieramente viables. Los desarrolladores usan este procedimiento para valorarla propiedad ya que la zonificación y el mercado pueden variar entre propiedades. Es importantes considerar dos puntos en esta metodología:

• Restricciones por zona: IC (Índice de construcción) y IO (Índice de Ocupación) afectan el total de área construible permitida en determinado lugar.

• Mercado: Este indicador representa lo que financieramente es factible para construir en el terreno, debido a que la posibilidad de construir una propiedad densa no asegura su factibilidad financiera. A menudo, esto es determinado por las propiedades cercanas en el submercado y sus respectivos usos.

Conclusión

Constantemente, en Latinoamérica los avalúos inmobiliarios no analizan adecuadamente potencial de la propiedad. Es difícil encontrar información del potencial de construcción en determinado terreno, y su investigación toma mayor tiempo que otros métodos. Usando la metodología basada en M2 puede ser más simple, sencillo y rápido el proceso de valuación, sin embargo, puede estar dirigiendo a errores y fallos en proceso de comparación.


¿Cuáles son los impactos de la propiedad estratificada en bienes raíces?

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ROBERT L. DRAGOO

En Colombia, la mayoría de los centros comerciales y edificios de oficinas en el mercado son propiedad de varios propietarios y no son de su propiedad, como en los Estados Unidos o México. Esta forma de propiedad, conocida como título estratificado, tiene un impacto en el mercado a través de la velocidad de los aumentos o disminuciones de los precios y la duración del ciclo de construcción. La rentabilidad de la propiedad también se ve afectada por la capacidad de cambiar la combinación de inquilinos y las diferencias en las operaciones. Según Jorge Lizan, Director General de Lizan Retail Advisors (LRA), una empresa con sede en Nueva York que se especializa en la expansión de minoristas a nivel global, incluyendo Latinoamérica, "Colombia es uno de los pocos países del mundo donde los centros comerciales son propiedad de títulos estratificados, un sistema que se desarrolló debido a la falta de financiación para centros comerciales y edificios de oficinas ".

La velocidad del precio aumenta/disminuye. Dentro de los edificios, en un mercado de títulos de estratos, a menudo existe una fuerte competencia de precios para los inquilinos y esto a veces impulsa los precios hacia arriba o hacia abajo. Actualmente, en algunos submercados de oficinas en Bogotá, se completa el exceso de oferta y se envía al mercado. En este entorno, hemos visto que las reducciones de precios ocurren más rápidamente. Además, a menudo las motivaciones de inversión privada de un individuo impulsan estas disminuciones: algunos propietarios ven la inversión en un piso de oficinas o espacio comercial como una pensión o una fuente constante de ingresos. Algunos están dispuestos a reducir el precio de alquiler de un espacio para cubrir el costo de los cargos de mantenimiento de área común y los impuestos a la propiedad, o incluso los gastos personales. Un propietario de edificio de propiedad absoluta tiene más control y puede limitar las reducciones de precio, y no compite contra sí mismo. Además, los inversores de propiedad total tienden a tener más recursos financieros para resistir las tendencias bajistas del mercado y optimizar los alquileres en un mercado de lujo.

Ciclo de construcción no tan rápido. El ciclo de construcción general se alarga en un mercado inmobiliario estratificado porque el ciclo de información es más largo y no reacciona tan rápido. En un mercado de propiedad absoluta, los propietarios son profesionales y monitorean constantemente el mercado para tomar decisiones de inversión. La oferta y la demanda pueden analizarse y son predictivas de vacantes y precios. Los desarrolladores realizan estudios de mercado y estudios de factibilidad antes de construir, y los inversores y banqueros estudian estos informes detenidamente al evaluar la viabilidad de un proyecto. Cuando el proyecto esté completo, lo mantendrán y serán responsables de su rentabilidad a largo plazo. En un proyecto estratificado, los pisos de oficinas individuales o los centros comerciales se venden antes de la construcción a compradores individuales u operadores propietarios, que no son profesionales de bienes raíces.

No pasan tanto tiempo estudiando el mercado, ni tienen la información interna que es difícil de obtener en el opaco mercado inmobiliario de Colombia. Los desarrolladores tienen un interés limitado en hacer estudios de mercado: si las propiedades se venden con éxito antes de la construcción, avanzan y se construyen. Lizan coincide en que "los desarrolladores de títulos Strata generalmente desarrollan propiedades sin el análisis de factibilidad adecuado, ya que no serían los administradores de activos en primer lugar, creando una situación en la que se desarrollaron muchos centros comerciales inviables o propiedades con GLA que no tenían demanda de mercado "

Los inversionistas individuales no tienen el conocimiento o la información actualizados como un profesional de bienes raíces, y es difícil para ellos predecir las vacantes y los precios del proyecto futuro. En un mercado estratificado con exceso de suministros, los proyectos se construyen que no son factibles, ya que los inversores continúan invirtiendo, sin entender completamente la dinámica del mercado. A las personas les toma más tiempo comprender que hay un exceso de oferta en el mercado, o que los precios no están aumentando, lo que alarga el ciclo de construcción y lo hace menos eficiente.

Eficacia de la Mezcla de inquilinos. Esta es la verdadera debilidad de la propiedad estratificada en los centros comerciales, ya que los propietarios no pueden controlar dónde se ubican los inquilinos. Cada propietario decide a qué inquilino van a alquilar, independientemente de lo que vendan, su reputación y su imagen de marca. En algunos centros comerciales, hay marcas menos conocidas que pueden pagar rentas altas, que ocupan espacios principales. Esto no ayuda al centro en general y perjudica las ventas de otros inquilinos. Los centros comerciales de propiedad total, por otro lado, optimizan su combinación para llevar a los compradores a sus centros y organizarlos de una manera que maximice las ventas de sus inquilinos. A largo plazo, los mejores inquilinos se trasladarán a centros de propiedad total; en general, las ventas serán más altas. En edificios de oficinas, la combinación de inquilinos es menos importante, pero puede tener un efecto negativo. Hay ejemplos de propietarios alquilando a inquilinos que tienen una gran afluencia de visitantes, como embajadas u oficinas de doctores, que ocupan el estacionamiento y el acceso, pero también disminuyen el atractivo general del edificio de oficinas.

Ahorro de costos - Operaciones. El diseño del proyecto en sí tiene un efecto importante en los costos, que se transfieren a los inquilinos y afectan sus resultados. Al diseñar nuevos centros comerciales o edificios de oficinas, los propietarios / desarrolladores tienen una ventaja: ya que operan centros comerciales como administradores de activos y propietarios, entienden los costos y la forma de minimizarlos. Su interés personal es desarrollar y construir los edificios más rentables a largo plazo, para aumentar el valor de la propiedad y el rendimiento del activo. Los desarrolladores de propiedades estratificadas pueden estar involucrados en algunas de las administraciones de propiedades de sus edificios, pero no tienen un interés propio en la optimización de las operaciones a largo plazo ni en el valor de los activos. Los edificios de propiedad estratificada a menudo se construyen de forma más económica, para dar la apariencia de una mayor tasa de rendimiento para los futuros propietarios. Sin embargo, este ahorro de costos a veces afecta las operaciones, instalan iluminación más barata y menos costosa, pisos no duraderos y aislamiento de baja calidad. Además, a veces, los desarrolladores de propiedades estratificadas no construyen suficiente estacionamiento que limita aún más las ventas potenciales y el éxito de un centro.

Cambio del modelo Lizan cree que "el sistema comenzó a cambiar recientemente, principalmente por el ingreso de desarrolladores internacionales, provenientes de Chile, Guatemala, El Salvador, Portugal, etc. En la actualidad, todavía hay centros comerciales que se desarrollan bajo el antiguo sistema de propiedad estratificada, pero más y más también se están desarrollando bajo la mejor práctica internacional de arrendamiento, y por supuesto, los mejores centros comerciales actualmente en desarrollo están con este modelo ". A medida que los mercados minoristas y de oficinas tienden a desarrollar más propiedades de propiedad total, esperamos ver mejoras en el diseño y la calidad general del producto entregado en el mercado.

17 dE mayo dEl 2018

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