Definición
Avalúo BPO – BPOs (Subcontratación de procesos de negocios, por sus siglas en inglés) se refiere a la subcontratación y movilización de las Operaciones back-office o de apoyo de un negocio. Son grandes complejos de oficinas que son usados para ofrecer servicios a operaciones multinacionales. Estos servicios incluyen contaduría, mercadeo, finanzas, entre otros. Los BPOs establecen eficazmente personal altamente calificado en otros países, como una opción más económica, en comparación con contratar dentro del mismo país.
Avalúo Call Center – Los Call-centers usualmente están ubicados en edificios clase C y que estén cerca al transporte público. Estos proveen soporte básico de servicio al cliente, para compañías como bancos, tiendas minoristas y compañías de seguros. Los empleados típicos son jóvenes y los edificios tienen pocas amenidades los cuales usualmente son de baja calidad. Los Call-centers son muy sensibles a las fluctuaciones en los salarios, ya que su objetivo es proveer servicio al cliente económico para sus clientes. Este tipo de negocio estaba creciendo en México y Costa Rica, sin embargo, los salarios aumentaron, y ahora los Call centers se están trasladando cada vez más a Colombia.
Tipos
De baja altura – Es un tipo de oficina muy poco común para BPOs o inclusive en Latinoamérica. A menudo son oficinas estilo “Jardín”, que se ven en EE. UU que funcionan para especialistas, como médicos, por ejemplo.
Mediana altura – Los proyectos de mediana altura, son más comunes para los Call centers, debido a que pueden construirse con materiales de bajo costo, y así mantener bajos los costos de arriendo. Por otro lado, existen muchos proyectos de mediana altura que son considerados clase A, los cuales están siendo arrendados a compañías BPO.
De gran altura – Estos no tienden a ser muy comunes para los BPOs o para los Call-Centers, debido al alto costo asociado con construir verticalmente. Además, usualmente estos proyectos están ubicados en los centros financieros de las ciudades, donde usualmente los arriendos son costosos.
Conversión – Los Call Centers necesitan ser económicos y pagar arriendos bajos, esto usualmente se logra convirtiendo proyectos industriales en Call centers. Estas propiedades industriales, algunas veces pueden convertirse instalando mezzanines y arreglando el interior de las bodegas. En este sentido, se pueden conseguir rentas ligeramente superiores a las conseguidas mediante proyectos industriales.
Enfoques, Relevancia
Costos – Es un enfoque de valoración útil cuando el costo del proyecto se conoce y fue construido recientemente. Este enfoque no es muy útil para conversiones, ya que las propiedades a menudo son edificios industriales antiguos que están llenos o ubicados dentro de la ciudad.
Comparativo de ventas o enfoque de mercado – Es un enfoque útil cuando se valora un edificio de oficinas estándar, siempre y cuando exista suficientes comparables de ventas disponibles.
Capitalización del ingreso – Los contratos para BPOs y Call Centers, usualmente son a largo plazo y pueden tener garantías internacionales de la casa matriz del arrendatario. Este enfoque es útil porque permite al valuador, valorar el activo en términos de sus flujos de caja de inversión, de igual forma los fondos de inversión pueden evaluar oportunidades.
Flujo de caja descontado – Este método es útil porque evalúa las rentas, así como las fluctuaciones de los flujos de efectivo netos a lo largo del tiempo. A veces, la tasa de capitalización de salida es difícil de estimar, especialmente en las conversiones. En el futuro puede haber un potencial de desarrollo, el cual es difícil de evaluar y proyectar.
Factores que Impactan el Valor
Clase del edificio – Existen diferencias en el valor de los edificios clase A, B y C. Es importante valorar el activo y entender qué clase es. Los factores que impactan la clase incluyen la ubicación, el diseño y la mezcla típica de inquilinos.
Construcción estándar o conversión – Las conversiones tienen una vida útil diferente a las construcciones de oficinas estándar, pero en el futuro pueden tener un potencial de desarrollo, ya que la mayoría de los proyectos se encuentran en antiguas zonas industriales que ahora se encuentran dentro de las ciudades.
Información Importante
– Rentas, crecimiento de rentas.
– Calidad crediticia de los inquilinos.
Tendencias Recientes
Pandemia – Los BPOs y Call Centers estuvieron abiertos y operando normalmente durante la pandemia, lo cual puede ser una sorpresa para la mayoría de personas. Estos centros son vitales para grandes compañías multinacionales y cada vez más importantes para compañías de tecnología.
Mercados de bajo costo – Los Call Centers han empezado a trasladarse a mercados de bajo costo en Latinoamérica. México y Costa Rica están volviéndose ineficaces en cuanto a costos, debido a su creciente costo de mano de obra. Mercados como el de Colombia se han vuelto atractivos.
Deliverable
Reporte de Valoración
A. Consideraciones de Valor.
B. Limitaciones del reporte, alcance, propósito del reporte.
C. Descripciones del terreno.
D. Mejoras.
E. Detalle del alcance del trabajo.
F. Mayor y mejor uso del sujeto.
G. Enfoques de valoración (cuales se utilizan).
H. Conciliación (cuales enfoques se utilizan y por qué).
I. Declaraciones y certificaciones- confidencialidad y conflicto de intereses.
