Avalúo de Residencias y Propiedades Diplomáticas

Definición

Los avalúos de las propiedades diplomáticas son un requerimiento efectuado por los gobiernos foráneos para determinar el valor de mercado de su embajada o demás bienes con los cuales cuentan en el país. Estas propiedades varían en sus tipologías, desde edificios u oficinas corporativas, pasando por unidades unifamiliares y multifamiliares, o edificaciones especializadas para la prestación de servicios, como por ejemplo la embajada de EE. UU en Bogotá o Ciudad de México. El número o complejidad de las propiedades suele variar dependiendo del volumen de las operaciones diplomáticas entre los dos países, así como la dimensión del país en el que se ubica. LOGAN ha trabajado con los gobiernos de Estados Unidos, Canadá, Dinamarca, Irlanda y otros países en el avalúo de sus propiedades diplomáticas. Estos reportes suelen escribirse en inglés y español cuando se requieren y siguen los parámetros establecidos por RICS, así como suelen estar firmados por un valuador designado por el MAI.

Tipos

– Embajadas

– Residencias Diplomáticas

– Residencias de los empleados (Viviendas unifamiliares y multifamiliares)

– Terrenos – usualmente reservados para futuros desarrollos de propiedades diplomáticas.

Métodos, Relevancia

Enfoque de Costos – debido al uso especial y diseño de las propiedades diplomáticas, el enfoque de costos es sumamente relevante

Comparativo – Mercado – Suele ser difícil encontrar comparables similares, especialmente cuando las propiedades es una casa unifamiliar en una localización central, donde estas propiedades son escasas y rara vez están en venta. Estas zonas suelen tener una condición de conservación, lo cual hace imposible su modificación y por lo tanto escaso su entrada al mercado. Sin embargo, este enfoque es útil para apartamentos u oficinas.

Capitalización de Ingresos – Este enfoque puede ser utilizado en el caso que la propiedad cuente con un contrato vigente, o haya en el mercado propiedades en renta similares. Suele ser más usado en el caso de oficinas, edificios o propiedades que suelen ser generadoras de ingresos.

Flujo de Caja Descontado – Teóricamente puede ser aplicado, no obstante, las condiciones de renta anteriormente mencionadas deben poderse aplicar a la propiedad. Igualmente suele ser usado

Residual – Si la propiedad diplomática es una unidad unifamiliar o una edificación singular, sin restricciones legales o arquitectónicas que permitan su redesarrollo, puede haber un gran potencial de desarrollo para la propiedad. Periódicamente, las normativas legales de ordenamiento del territorio cambian y permiten mayor densidad o aprovechamientos en el caso de desarrollo de un proyecto. En este caso se puede encontrar el valor de la propiedad por medio del análisis de dicho potencial en el cambio del uso o del índice constructivo para determinar el valor potencial de la propiedad.

Factores que Impactan el Valor

Áreas en las que se ubican las propiedades – a menudo las propiedades diplomáticas suelen ubicarse en áreas exclusivas. Usualmente estas áreas están ubicadas en zonas densamente pobladas de la capital o ciudades secundarias de gran importancia dentro del país. Adicionalmente, en estas zonas hay poco potencial de desarrollo por lo cual estas propiedades son exclusivas.

Calidad en la Construcción – En gran medida las embajadas suelen ubicarse en edificios con condiciones de conservación, debido a su arquitectura colonial o con relevancia histórica. El mantenimiento de estos edificios es vital más conlleva mayores montos en este rubro.

Factores Claves

– Valores de Renta

– Valores de Venta

– Restricciones Normativas

Tendencias Recientes

– Redesarrollo de las embajadas existentes

– Compra de propiedades residenciales para los empleados diplomáticos

– Instalación de mecanismos y espacios de alta tecnología en las actuales embajadas

Entregable

Reporte de Avalúo – Narrative

  1. Consideraciones de valor – resumen
  2. Propósito, alcance, limitaciones del reporte
  3. Descripción del terreno
  4. Descripción de las construcciones
  5. Alcance del trabajo
  6. Mayor y mejor uso
  7. Enfoques de valor
  8. Conciliación final
  9. Certificación de avalúo

Mercados Relevantes

Edificio de oficinas – Ubicación de la embajada, Bogotá, Colombia

Colombia

– Bogotá, Avenida 26

– Bogotá, Chico

México

– DF, Polanco

– DF, Santa Fe

Perú

– Lima, Miraflores

– Lima, San Isidro

CR-CA

– San José, Escazú

– Ciudad de Panamá

– Guatemala