Definición
Avalúo de Senior Living – Residencias de Mayores – Las propiedades denominadas comúnmente como Senior Living son destinadas a proveer residencia y habitualmente servicios médicos para personas de la tercera edad. Este tipo de activo ha empezado su crecimiento en Latinoamérica, e históricamente se ha desempeñado en el mercado informal mediante viviendas unifamiliares de gran tamaño que son transformadas y adecuadas para cumplir con este propósito, conocidas como “Casas de Ancianos”. Los nuevos proyectos de Senior Living se han venido desarrollando principalmente en Chile, Colombia y México. Estas edificaciones, especialmente diseñadas para ejercer la función de Senior Living, suelen tener operadores con trayectoria y reconocimiento en Europa y Estados Unidos, con inversión generalmente local, como es el caso de Sura Asset Management. Entre los operadores más relevantes podemos incluir a Belmont Village (México), DomusVi (Colombia).
Tipos
– Habitaciones asistidas.
– Servicios médicos especializados.
– Habitaciones no asistidas
Métodos, Relevancia
Costos – Menor credibilidad, pero puede ser usado para calcular el interés continuo de la propiedad.
Comparativo – Mercado – Debido al poco desarrollo del sector en Latinoamérica, este enfoque se usa para hacer un chequeo de la razonabilidad de los enfoques de ingreso.
Capitalización de Ingresos – Método principal de valoración. La operación de la propiedad permite la apropiada determinación del valor de esta mediante este enfoque.
Flujo de Caja Descontado – Método más confiable ya que se enfoca en la operación de la propiedad. Las propiedades gestionadas de forma efectiva y eficiente generan mayor valor.
Factores que Influyen en el Valor
Gerencia de la propiedad – En los mercados con mayor desarrollo se considera que esta gestión es adecuada. Queda por evaluar en el mercado latinoamericano.
Tipos de acomodación – Dependiendo del nivel de atención requerida por parte del inquilino, los costos operativos y tarifas varían en gran medida. Es importante identificar estas dinámicas y buscar los comparables adecuados.
Factores Claves
Economías de escala – Así como en las demás propiedades de la industria del alojamiento, entre mayor número de unidades y mayor ritmo de operación menores son los gastos fijos en proporción. Los proyectos estándar se consideran de 100 unidades y los grandes proyectos cuentan con más de 200 espacios de alojamiento.
Análisis del cubrimiento de la demanda – Debido al tamaño de mercado es difícil determinar con precisión la participación del mercado y la competitividad del proyecto, más sin embargo al ser un tema de tarifas y calidad dl servicio, se pueden usar comparables del mercado informal.
Penetración de mercado y ocupación – A menudo, mientras se evalúa la demanda, los mercados muestran baja penetración y alta ocupación. Esto se debe al número limitado de proyectos en el mercado, pero indican una alta demanda. Los proyectos analizados por LOGAN muestran una vacancia media entre 20% a 5%.
Tendencias Recientes
El cambio demográfico que se viene gestando en el mundo se evidencia con fuerza en Latinoamérica. El amplio crecimiento de la población mayor incrementa la presión en el mercado para el desarrollo de proyectos de este tipo. Esto junto con el crecimiento económico de varios países y la ampliación proporcional de la clase media, aumenta el atractivo inversionista hacia este tipo de activos.
Entregable
Reporte de Avalúo – Narrative
A. Consideraciones de valor – resumen.
B. Propósito, alcance, limitaciones del reporte.
C. Descripción del terreno.
D. Descripción de las construcciones.
E. Alcance del trabajo.
F. Mayor y mejor uso.
G. Enfoques de valor.
H. Conciliación final.
I. Certificación de avalúo
