Definición
Avalúo Oficina Corporativa. Oficina es una unidad o un piso, un conjunto de unidades de oficinas, o un edificio utilizado para labores comerciales, profesionales o burocráticos. Los proyectos de oficinas avanzan rápidamente en temas de diseño y construcción en América Latina. Se encuentran construyendo grandes proyectos de oficinas clase A en corredores empresariales que se encuentran conectados al transporte público. Los proyectos de oficinas ahora se encuentran enfocados en inquilinos multinacionales y regionales, los cuales buscan espacios de placas grandes con control de climático y seguridad de altos estándares. Los avances de los fondos inmobiliarios en América Latina han permitido comenzar a desarrollar grandes proyectos de uso mixto con componentes de oficina. Estos proyectos requieren un desembolso de capital sustancial durante un largo período de tiempo.
Tipos
Edificios
– Altura baja
– Mediana altura
– Gran altura
Espacios de Oficinas – Usos
– Tradicional
– Espacio flexible
– Co-working
Métodos, Relevancia
Enfoque de Costos – Es relevante cuando el proyecto es relativamente nuevo
Comparativo de ventas o enfoque de mercado – es aplicable si existen suficientes comparables de ventas o de arriendos disponibles
Enfoque de ingresos capitalización Directa – considera la rentabilidad de una propiedad, pero no cambia fácilmente en ingresos o costos con el tiempo.
FCD – Flujo de Caja descontado el método más avanzado para la valoración de oficinas, porque el método mide la rentabilidad de un proyecto a lo largo del tiempo, y este método suele ser la forma en que los inversores analizan las compras potenciales en América Latina (fondos de inversión o FIBRA).
Factores que Impactan el Valor
Tamaño de la placa del piso: este es un diferenciador clave en los proyectos de oficinas. Por lo general, una placa de piso más grande permite una mayor eficiencia en un proyecto para inquilinos. Los inquilinos de Clase A, a menudo requieren esta especificación y se ubican en proyectos que la proporcionan.
Calidad del inquilino: muy relacionada con la ubicación y las especificaciones del edificio se encuentra la calidad del inquilino que atrae un proyecto. Por lo general, los proyectos de alta especificación y bien ubicados atraen a inquilinos multinacionales, que tienen altas calificaciones crediticias, y brindan estabilidad de flujo de efectivo en el largo plazo para los proyectos.
Factores Claves
Renta, crecimiento de la renta: Los niveles de renta y los incrementos de renta tienen un gran impacto en el valor de la propiedad.
Calificación crediticia de los inquilinos: tener inquilinos como importantes multinacionales ayuda a aumentar la estabilidad de los flujos de efectivo y permite tasas de capitalización más bajas.
Tendencias Recientes
– Co-working y su crecimiento en América Latina
– Pandemia y su impacto en el comportamiento de los inquilinos
Entregable
Reporte de Avalúo – Narrative
1. Consideraciones de valor – resumen
2. Propósito, alcance, limitaciones del reporte
3. Descripción del terreno
4. Descripción de las construcciones
5. Alcance del trabajo
6. Mayor y mejor uso
7. Enfoques de valor
8. Conciliación final
9. Certificación de avalúo
