Avalúo Proyectos Residenciales del Segmento Bajo

Definición

Avalúo Proyectos Residenciales del Segmento Bajo – Los Proyectos Residenciales de Segmento Bajo son una clase de activo importante y en crecimiento en América Latina, ya que existe un déficit significativo de esta clase de vivienda en la mayoría de los países. Este tipo de proyectos está estrechamente vinculado a programas o subsidios gubernamentales, lo que ayuda a estabilizar la fuente de ingresos del desarrollador.

LOGAN se especializa en la evaluación de Proyectos Residenciales del Segmento Bajo y ha trabajado en algunos de los proyectos más importantes de la región. Los clientes son a menudo administradores de fondos que necesitan informar los valores de forma regular a los inversores y las autoridades bancarias.

Types

Categorías

VIS, Vivienda Interés Social – Colombia

VIP, Vivienda Interés Prioritario – Colombia

Vivienda Social – México, Perú

Tipos

Edificio de Gran Altura – Colombia, Perú

Edificio de Media Altura – Colombia, México, Perú

Vivienda Unifamiliar – Colombia, México

Programas

Colombia – Mi Casa Ya

México – INFONOVIT, FOVISSTE

Perú – FMV – Fondo Mi Vivienda

Costa Rica – MIVAH

Enfoques Relevantes

Costo – este método de valoración se utiliza ocasionalmente al valorar un proyecto que está en construcción. Ayuda a validar el valor actual de la construcción hasta la fecha más el valor del terreno y las ganancias.

Enfoque de Mercado – este método no se utiliza para determinar el valor de los proyectos, sino que se considera un método de apoyo para determinar el valor unitario de las unidades terminadas, que a su vez se utilizan en el Enfoque Unitario de Ventas.

Enfoque Unitario de Ventas – este se considera el método más eficaz para valorar un Proyecto Residencial del Segmento Bajo, ya que los proyectos son liquidables. En la terminología de valuadores, esto es efectivamente un flujo de caja descontado, pero para un proyecto de ventas (en lugar de un proyecto de renta). Como se mencionó anteriormente, las unidades deben valorarse primero, con el fin de justificar el valor de venta para cada unidad. Estos valores se consideran ingresos en el flujo de caja y los costos son los costos directos e indirectos requeridos para construir y vender el proyecto.

Capitalización de Ingresos – no se utiliza normalmente en este tipo de valoración porque el activo es un activo liquidable. Esto significa después de vender el total de unidades; el activo ya no existirá.

Flujo de Caja Descontado – No se considera un método utilizado para valorar un proyecto que es liquidable. Este enfoque es usualmente utilizado para proyectos de renta

Factores que Impactan el Valor

Precio de Venta – el precio de los Proyectos Residenciales para personas de bajos ingresos están estrictamente regulados. Por lo general, se basan en un índice asociado al salario mínimo de un país. Esto tiene un gran impacto en el valor que crea el proyecto.

Velocidad de Ventas – este factor tiene un gran impacto en el Enfoque Unitario de Ventas, ya que mueve los flujos de efectivo en el horizonte de tiempo del modelo financiero, de esta forma se ven menor o mayormente afectados por la tasa de descuento. Los proyectos que se venden rápidamente tienen una valoración más alta que los que no lo hacen. Algunos proyectos de vivienda social o de bajos ingresos en América Latina, se pueden vender rápidamente dependiendo de la demanda y la ubicación del proyecto.

Incremento de Precio – también altamente regulados por el gobierno o el programa de vivienda social, los aumentos de precios generalmente se limitan a un índice vinculado a la inflación.

Información Importante

Parámetros hipotecarios: algunos países, como Colombia, tienen programas gubernamentales que subsidian hipotecas para compradores de vivienda del segmento bajo. Estas hipotecas a veces son ofrecidas por el gobierno u ofrecen tasas de interés inferiores al mercado.

Cronograma de entrega: algunos proyectos de viviendas para personas de bajos ingresos se entregan en fases a medida que se construyen los edificios (de gran altura, de mediana altura) o bloque por bloque (Vivienda unifamiliar). Cuanto más rápido se puedan entregar las unidades a los clientes, más rápido se podrán reconocer los ingresos por parte del proyecto.

Financiamiento del proyecto: los porcentajes de capital y deuda son clave para valorar un Proyecto Residencial para personas de bajos ingresos porque la deuda a menudo tiene un costo menor que el capital. De esta forma, los proyectos apalancados suelen tener un valor más volátil.

Tendencias Recientes

Programas de subsidio hipotecario: estos programas ayudan a fortalecer la demanda de proyectos de vivienda para personas de bajos ingresos y se financian y aprueban constantemente en cada país. Hay un elemento político en estos programas y forman parte de un presupuesto que las administraciones gubernamentales aprueban periódicamente.

Pandemia y necesidad de espacio residencial adicional relacionado con el trabajo desde casa: los trabajadores se han dado cuenta de que necesitan espacio adicional para vivir, especialmente cuando se les pide que trabajen desde casa.

Interés de los inversores en la inversión socialmente responsable: las iniciativas globales ahora se centran en canalizar la inversión hacia administradores de fondos socialmente responsables, que tienen este enfoque en sus plataformas de inversión.

Resiliencia de la inversión en vivienda para personas de bajos ingresos durante y después de la pandemia: la construcción y las ventas nunca se detuvieron durante la pandemia y la demanda ha aumentado a partir de entonces. Los inversores han reconocido la resiliencia de la inversión en Proyectos Residenciales del Segmento Bajo, y ahora la ven como una opción estable para la inversión en bienes raíces.

Entregable

Informe de evaluación – Formato narrativo

1. Consideraciones de Valor

2. Objeto y limitaciones del reporte

3. Descripción del sitio

4. Descripción de mejoras

5. Alcance y detalle

6. Análisis de Mayor y Mejor Uso

7. Enfoques de Valor considerados y utilizados

8. Valor conciliado

9. Certificaciones

Principales Administradores de Fondos

Primitiva, TC Latam, Medellin, Colombia.

Parque Heredia, Amarilo, Cartagena, Colombia.