Avalúos de Lotes Residenciales

Definición

Avalúos de Lotes Residenciales, Lotes de Vivienda – Los lotes residenciales son sitios para viviendas unifamiliares o viviendas personalizadas; y usualmente, tienen algún nivel de infraestructura instalada. LOGAN trabaja en algunas de las comunidades planificadas maestras más prestigiosas en México y Costa Rica ofreciendo avalúos de lotes residenciales. Estos reportes usualmente son en inglés y son utilizados para fines de liquidación de herencias, financiamiento, procedimientos legales, divorcios, fines de adquisición o disposición.

Estos lotes se encuentran en planes maestros reconocidos como Punta Mita, Los Sueños, Cabo del Sol, El Dorado y Palmilla. Los clientes usualmente son norteamericanos, canadienses o europeos que poseen propiedades con fines de inversión o eventualmente para construir una vivienda personalizada con el propósito de vacacionar o jubilarse.

Tipos

Lotes de vivienda personalizadas – Lote residencial donde se requiere que el cliente diseñe y construya su vivienda basada en sus propios planos. El plano debe cumplir con los estándares arquitectónicos establecidos dentro de la comunidad y con las restricciones de zonificación; sin embargo, gran parte del diseño depende del propietario.

Lote frente a la playa – Lote ubicado en una playa o parcialmente en ella. El pie de frente de playa y la calidad de la playa impactan el valor de estos lotes. La disposición o diseño potencial de una casa en la playa también influye en el valor.

Lote frente al mar – Lote ubicado en una costa rocosa o un acantilado, no en la playa. Estos lotes pueden tener acceso al agua y generalmente tienen menos valor que un lote frente al mar.

Lote con vistas al mar – Cuanto más cerca se encuentre del océano, mejor es la vista al mar. Los lotes que se encuentran en el segundo nivel suelen tener un precio más alto que los que se encuentran en el tercer o cuarto nivel de la playa.

Lote de campo de golf – Un lote de campo de golf se encuentra sobre la calle o alrededor de un hoyo. Algunos lotes que se ubican en el campo de golf también pueden tener frente a la playa o vista al mar.

Enfoques, Relevancia 

Costos – El enfoque de costos generalmente no se utiliza para lotes de viviendas personalizadas. El costo de producción del lote incluye la infraestructura y el terreno bruto. Usualmente, la información sobre el costo de desarrollo de lote no está disponible.

Comparable de Ventas o Enfoque de Mercado – a menudo existen comparables de ventas de lotes disponibles similares al sujeto de estudio, por lo que este enfoque es el principal para determinar el valor. Los factores que impactan el valor son:

Ubicación – El plan maestro en el que se ubica el lote es de primordial importancia. Los precios pueden cambiar drásticamente dependiendo de la comunidad en la que se encuentre el lote.

Ubicación específica – Dentro de las subdivisiones, usualmente hay hileras de lotes, algunos de los cuales están más cerca de la playa o el océano, o sobre ellos. Por lo general, los lotes más caros están más cerca de la playa, y cuanto más lejos este del mar el lote, menor valor tiene. También es importante tomar en cuenta la vista del lote, algunos lotes poseen vista al mar o a los campos de golf.

Método de asignación (soporte) – Los lotes generalmente comprenden entre el 20% y 30% del valor de la vivienda. Los evaluadores pueden utilizar el método de asignación para validar el costo del lote en función de las ventas recientes de viviendas cercanas. Esta relación entre el valor del terreno y el valor total puede variar dependiendo del mercado.

Capitalización de ingresos – Este enfoque no se utiliza para lotes residenciales porque no son propiedades generadoras de ingresos. Por lo general, no se alquilan ni se arriendan. En el caso de que la propiedad sea arrendada, este método puede completarse como método de apoyo para la valoración.

DCF – No es relevante para la valoración de un lote residencial, ya que la propiedad no genera ingresos.

Factores que Impactan el Valor

Master Plan – el plan maestro donde se ubica el lote es el factor más importante para determinar el valor. Algunos planes maestros tienen una infraestructura integral instalada, amenidades o servicios comunitarios y una marca prestigiosa. Estás comunidades también tienen un largo historial de ventas de casas construidas en dichos lotes, lo que ayuda a respaldar el valor de los lotes.

Vista – como se discutió anteriormente, la vista de los lotes es un factor de valor importante.

Demanda de viviendas – Lotes de viviendas personalizadas actúan como un suministro para el nuevo negocio de viviendas personalizadas. La demanda de viviendas nuevas puede fluctuar, pero tiene un impacto directo en el valor de los lotes. Si hay una oferta limitada de lotes y una fuerte demanda de vivienda, los precios estarían hipotéticamente en alza.

Insumos Importantes

Precio por lote

Dimensiones del lote

Potencial de Desarrollo – FAR

Tamaño – El tamaño de un lote no es directamente proporcional al valor. Esto es contrario a otros activos inmobiliarios que pueden negociarse con un valor de $/M2. Los lotes residenciales se valoran en función del tamaño de la vivienda que se puede construir en lugar del tamaño del lote. Los lotes generalmente se agrupan en rangos de tamaño, que corresponden al tamaño típico de una vivienda.

Tendencias Recientes

Demanda de segunda vivienda en los Estados Unidos y Canadá.

Demanda de la clase media mexicana en los mercados turísticos.

Pandemia y fuerte demanda de ocio desde Estados Unidos, especialmente en México.

Requisitos de vacunas y su impacto en la demanda hotelera.

Entregables

Reporte de Avalúo Residencial – Uniform Residential Appraisal Report 

1. Sujeto

2. Contrato

3. Vecindario

4. Sitio

5. Mejoras

6. Enfoques de valor

7. Conciliación

8. Declaración de certificación, alcance del trabajo

Mercados Destacados

Custom Home Lot – Lote Residencial, Nativa, Costa Rica,

Custom Home – Casa Unifamiliar, Cabo del Sol, Los Cabos