Centros de Datos Avalúos

Definición

Centros de Datos Avalúos – Instalaciones o edificios que albergan servidores de internet u otros equipos que almacenan datos. La demanda de este tipo de instalaciones está creciendo exponencialmente en Latinoamérica, debido a la necesidad de mayor almacenamiento de datos para servicios online, como bancos, redes sociales, Inteligencia Artificial, redes 5G, entre otros. Usualmente, estos edificios están ubicados en parques industriales, son diseñados a la medida y ofrecen redundancia o componentes de respaldo:

Seguridad, Protección contra incendios – Es necesario tener altos niveles de seguridad para asegurar que los datos almacenados en los centros de datos se encuentran seguros. Esto incluye típicamente CCTV y patrullas y guardas de seguridad, vallas y estrictos requisitos de entrada. Para la protección contra incendios es muy común usar rociadores, extintores, y sistemas que no requieren agua (supresión química).

Refrigeración – Los servidores generan calor y necesitan ser refrigerados con sistemas fuertes. Estos usualmente tienen sistemas de respaldo que pueden iniciarse si hay una falla en el sistema primario. El flujo de aire dentro de los centros de datos también es un asunto importante.

Fuentes de energía – Existen requisitos importantes para el consumo de electricidad, debido a que los servidores generan mayor demanda de energía. Las fuentes de energía deben tener sistemas de respaldos que inicien automáticamente si hay un corte de energía. Estos incluyen baterías y generadores de turbina a gas o diésel. A menudo, también hay dos fuentes de energía principal, o conexiones a la red eléctrica.

Equipo Interno – Los centros de datos consisten principalmente en servidores que se pueden expandir o mover fácilmente debido a que las necesidades de los usuarios cambian con el tiempo. Este equipo no es considerado en el avalúo del centro de datos, debido a que no está fijado al activo.

Piso Elevado – Un piso Elevado es un componente importante que permite que los cables pasen por el suelo del centro de datos.

Selección de la ubicación – Se tienen en cuenta factores como la infraestructura de telecomunicaciones, capacidad y proximidad de la red eléctrica, cercanía de servicios de emergencia (Policía, Bomberos), usos de la zona, y el clima (afecta el costo para refrigerar el centro de datos). El crecimiento de centros de datos se ha dado en Bogotá, Ciudad de México, Querétaro, Medellín, Lima y San José.

Existen pocos estándares destacables para el diseño de centros de datos:

Estándares Internacionales EN50600 y ISO22237 de Tecnología de la Información.

Asociación de la Industria de Telecomunicaciones – TIA-942

Uptime Institute – Estándar de Clasificación TIER para centros de datos.

Tipos

Centro de datos Modular – Este tipo de centro de datos se puede expandir o reducir dependiendo de la necesidad del cliente. A menudo, están prediseñados y pueden ser contenedores de transporte que pueden movilizarse fácilmente.

Centro de datos ecológico – Son centros de datos que se enfocan en reducir emisiones. A menudo, estos centros de datos usan aire del exterior para los sistemas de refrigeración, y están en lugares árticos o de gran altitud. También hay un enfoque de energía renovable en este tipo de centros de datos.

Centros de datos REITS – Aunque no es un tipo de centro de datos, REITS compuestos de centros de datos, ahora son un tipo de inversión en crecimiento. Estos fondos de inversión están creciendo rápidamente y se beneficiarán del incremento de la futura demanda (5g e IA). Estos REITS están en su mayoría ubicados en Estados Unidos y Europa. En Latinoamérica, algunos fondos de bienes raíces han invertido en centros de datos como parte de su amplio portafolio de activos estabilizados, incluyendo fondos manejados por PEI, Visum, FUNO, entre otros.

Enfoque, Relevancia 

Costos – La mayoría de los centros de datos son relativamente nuevos, y este enfoque se puede aplicar. Dado que este tipo de activo tiene un diseño personalizado, se debe prestar especial atención a las ganancias del desarrollador, asociadas con el enfoque de costos. Pueden ser mayores que las de otros proyectos, debido al uso especial y a que se percibe un mayor riesgo en esta clase de activo.

Comparativo de ventas o Enfoque de Mercado – Hay pocas transacciones de centros de datos en Latinoamérica, sólo se han presentado transacciones de construcciones a medida. Se puede tomar un comparable de este tipo de transacciones.

Capitalización del Ingreso – El ingreso es un método útil para para valorar centros de datos, ya que es un método que el inversionista usaría para comprar este tipo de activos. A veces, sin embargo, los contratos tienen partes fijas y un porcentaje de las ventas del centro de datos es por el espacio de los inquilinos. Sin un historial de operaciones, es difícil analizar y proyectar estos contratos.

Flujo de Caja Descontado – Este método es útil para determinar el flujo de caja neto futuro de la propiedad. Dado que los centros de datos son un tipo de active relativamente nuevo, el futuro es menos seguro que en otro tipo de propiedades, como por ejemplo en oficinas o locales comerciales. Es probable que la demanda crezca en el corto y mediano plazo; sin embargo; ¿los avances en la tecnología reducirán el espacio que ocupan los servidores? ¿Otra tecnología desconocida afectará esta clase de activo? Desde un punto de vista positivo, los centros de datos pueden convertirse fácilmente en otro uso industrial en el futuro.

Factores que Impactan el Valor

Contratos – Existen empresas que se dedican a proveer capacidad para los usuarios. Estas compañías firman contratos a largo plazo por el espacio del centro de datos. A veces, estos contratos tienen un componente variable relacionado a la cantidad de espacio que puede ser subarrendado por los usuarios.

Ubicación – El costo de energía y el clima son factores importantes cuando se determina la eficiencia de la operación de un centro de datos. Adicionalmente, la cercaria a los usuarios también es muy importante.

Información Importante

– Renta, renta variable, crecimiento de la renta

– Calidad crediticia de los inquilinos

Tendencias Recientes

– Comercio electrónico, IA, 5G y su impacto en la demanda de datos.

– La pandemia y el impacto en la demanda de almacenamiento de datos.

Entregables

Reporte de Valoración

1. Consideraciones de valor – Resumen

2. Alcance, limitaciones del reporte

3. Descripción del lugar

4. Mejoras

5. Alcance

6. Mejor y Mayor Uso concluido

7. Enfoques de valoración

8. Conciliación

9. Certificaciones y declaraciones

Usuarios destacables, Inquilinos

Colombia

IBM

Claro

ETB

Equinix

México

– Ascentry

KIO Networks

Odata

IBM

Perú

– Claro

IPTP

Equinix

Internexa

CR-CA

KIO Networks

Claro

Scotiabank

BCR