El Reporte de Condición Física de la Propiedad o PCA por sus siglas en inglés (Property Condition Assessment) es un reporte que LOGAN ofrece en Colombia, Perú, México, Costa Rica, y otros países. Este reporte analiza el estado físico de la propiedad, y luego determina que puede ser mejorado para traer la propiedad a un estado estándar o aceptable. Se elabora una proyección de lo que debe ser reparado o mejorado, y se detalla en una proyección financiera, la cual concluye un estimado de los fondos que deberían ser separados como capex en la línea de tiempo. En Latino América, especialmente con propiedades viejas, hay muchas irregularidades en el mantenimiento de las propiedades, por lo cual es una condición a tener en cuenta cuando se venden. 

El no tener en cuenta un análisis de las Condiciones Físicas de la Propiedad al adquirir una puede conllevar a los siguientes problemas: 

  • Adquirir una propiedad por un valor muy elevado – comúnmente sucede 
  • No modelar el costo de futuras reparaciones – terminar pagando mucho por la propiedad 
  • Sin negociaciones de la propiedad en base a su estado real – pocos propietarios mantienen la propiedad en un estado perfecto, se ve con frecuencia en LATAM 
  • Solo haciendo estudios de vulnerabilidad sísmica – estos estudios analizan el estado estructural de la propiedad, pero no tienen en cuenta muchas otras cosas. Hay muchos componentes que son importantes en las edificaciones – y su condición es importante para futuros inquilinos y por ende a la rentabilidad de la propiedad.  

Uso 

  • Negociación – el PCA generalmente se ordena mientras el comprador está bajo acuerdos para comprar una propiedad. Este reporte es una herramienta importante para poder informar al vendedor de las deficiencias que deben subsanarse antes del cierre. La alternativa sería inspeccionar la propiedad por su cuenta, sin embargo, a menudo los compradores no tienen esta experiencia, ni el comprador siempre respeta la opinión del comprador. Un PCA de un tercero es hecho por alguien con experiencia y tiene más peso porque es una opinión objetiva y profesional. 
  • Modelación financiera – Las proyecciones normalmente son muy generales al modelar nuevas adquisiciones, con frecuencia los analistas proyectan un porcentaje del ingreso bruto que produce la propiedad. Esto puede funcionar para nuevas propiedades – dado que todo es nuevo. Sin embargo, cuando la propiedad es vieja, no es muy claro la vida útil remanente de los componentes de la propiedad y funcionalidad.  

Por ejemplo, si los componentes principales de la propiedad que se está adquiriendo, como el techo, necesitan ser reemplazado en el corto plazo, la proyección de capex podría considerarse baja. El PCA detalla de cerca lo que tendrá que ser mejorado, por lo que no habría sorpresas.  Esto permite al equipo de adquisición negociar con más confianza y precisión. 

Proceso 

La guía estándar para llevar acabo un PCA es la ASTM E2018 – la cual es seguida por LOGAN en la elaboración de este reporte. A continuación, se enlistan los pasos típicos que se tienen en cuenta para el PCA: 

– Encuestas y revisión de la información 

– Inspección física de la propiedad. Este es la revisión de la propiedad y cuenta con diez elementos principales a tener en cuenta pro el inspector: 

      • Lugar y terreno de la edificación 
      • Estructura, y cerramientos de la edificación 
      • Techo y cubiertas 
      • Calefacción 
      • Hidrosanitarias 
      • Aire acondicionado y ventilación 
      • Ascensores y escaleras 
      • Protección contra incendios y sistema de evacuación 
      • Eléctricos 
      • Acabados interiores 
      • Consideraciones adicionales: Determinar clasificación NFPA (Protección Contra Incendios), Consideraciones sísmicas, Infecciones Plagas/Rodadores, Humedad, Acceso a movilidad reducida 
      • Desarrollo de la estimación de costos para reparaciones  
      • Escribir el reporte de la Condición Física de La Propiedad (PCA) 

Tiempo para Completar 

El reporte normalmente toma un tiempo entre 3 a 4 semanas desde el momento que se firma el contrato y se recibe la información necesaria para el desarrollo. 

Calificaciones 

La calidad del informe PCA es el resultado de la experiencia y la comprensión del inspector que inspeccione y redacte el informe.  La experiencia trabajando en el tipo de producto, el conocimiento y la comprensión del mercado particular en América Latina y las certificaciones profesionales son importantes.  En LOGAN, el informe de PCA es siempre llevado a cabo por un arquitecto o ingeniero con registro profesional.