Tasación Proyectos de Uso Mixto

Definición

Avalúo de Proyectos de Uso Mixto – Los proyectos de Uso Mixto generalmente son un activo inmobiliario que se compone de al menos tres usos. Estos usos pueden variar dependiendo del Proyecto y pueden incluir usos de Oficina, Comercial, Hotel, Residencial, Industrial y otros usos. Estos proyectos están tomando gran importancia en América Latina, pero normalmente requieren un alto nivel de planificación, enfoque arquitectónico y requisitos de capital significativos. Los desarrollos de uso mixto traen consigo beneficios económicos, sociales y ambientales.

Estos proyectos permiten un desarrollo autosostenible, donde los diferentes usos actúan como generadores de demanda para los otros usos. Por ejemplo, las unidades residenciales de un Proyecto generan ventas en el componente Comercial del mismo proyecto. Estos también generan beneficios sociales, ya que reúnen comunidades de empleados, residentes y turistas. Finalmente, ventajas ambientales también son observadas, ya que este tipo de proyectos disminuye la necesidad de viajes y trayectos (Disminuye la dependencia del transporte).

Beneficios

– Desarrollos de mayor densidad – se pueden usar todos los espacios

– Mayor reconocimiento del Sector

– Disminución de desplazamientos – distancias reducidas entre empresas y unidades residenciales

– Mayor Densidad Residencial

Desventajas

– Gran Inversión de Capital – usualmente no pueden ser construidos por fases

– Complejidad, dificultad de entender el proyecto para inversionistas y prestamistas

Para completar un avalúo de un Proyecto de Uso Mixto, el valuador debe entender y tener permitido realizar la valoración de los diferentes componentes que se encuentran dentro del Proyecto. Generalmente, hay pocos valuadores en América Latina que pueden aprovechar su experiencia y conocimiento para valorar eficazmente proyectos tan complejos. Debido a que LOGAN tiene diferentes grupos con enfoques específicos en cada clase de activo, un avalúo de un Proyecto de Uso Mixto es un producto especializado que puede ser realizado por LOGAN.

Tipos

Torres de Uso Mixto – son edificaciones de gran altura que incluyen usos múltiples. Normalmente se combinan unidades residenciales y hoteles con usos comerciales y de oficinas en el primer piso, Esto se está convirtiendo en una práctica más común en América Latina a medida que las ciudades crecen verticalmente y los edificios más altos se vuelven más comunes.

Centros Comerciales de Uso Mixto – En Latinoamérica hay muchos centros comerciales de gran tamaño que se están convirtiendo en proyectos de uso mixto al construir en lotes baldíos restantes, que se encuentran con potencial de desarrollo. LOGAN ha observados usos residenciales, multifamiliares, hoteleros y de oficinas agregados a los centros comerciales existentes en América Latina

Proyectos Multifamiliares de Uso Mixto – actualmente se están construyendo nuevos proyectos multifamiliares en México, Colombia y Perú. Estos proyectos generalmente se enfocan en un nivel socioeconómico alto y en lugares con alto potencial de desarrollo. Dado que el terreno normalmente es caro, el proyecto debe ser de varios pisos. El primer piso es naturalmente comercial y a veces el segundo y tercer piso son destinados a oficinas en los proyectos que se encuentran en zonas concurridas.

Planes de Desarrollo Urbano de Uso Mixto – Estos son Planes de Desarrollo Urbano que se encuentran en ciudades y sectores de alta densidad conocidos por su naturaleza de uso mixto. Los residentes y visitantes de estos lugares tienen poca necesidad de irse debido al ambiente de usos múltiples de estos lugares.

Enfoques Relevantes

Costo – un enfoque importante en la valoración de nuevos proyectos de uso mixto. Cada componente se puede investigar de forma independiente y se pueden concluir los valores respectivos.

Enfoque de Mercado – este es un método válido, sin embargo, cada componente debe ser investigado individualmente y los respectivos comparables usados deben ser semejantes al sujeto.

Capitalización de Ingresos – este enfoque es útil porque los inversores suelen comprar propiedades en función del flujo de caja neto que estas generen. Existen complicaciones al evaluar el flujo de caja neto debido a que las operaciones normalmente se encuentran vinculadas entre sí. Por ejemplo, los impuestos a la propiedad y los costos de mantenimiento pueden tener que estimarse y distribuirse entre los diferentes componentes.

Flujo de Caja Descontado – El Flujo de Caja de un Proyecto de Uso Mixto es un método importante para considerar en el proceso de valoración. Los inversores utilizan proyecciones del Flujo de Caja para determinar el atractivo de un Proyecto. LOGAN utiliza el Software Argus Enterprise para modelar proyectos de uso mixto y completar las evaluaciones de otro tipo de proyectos.

Factores que Impactan el Valor

Componentes – Para generar un mayor valor en el largo plazo es importante gestionar una sinergia entre los posibles componentes del proyecto. Al comienzo del desarrollo de un Proyecto, los componentes se seleccionan cuidadosamente en base a los resultados de un estudio de mayor y mejor uso y un estudio de mercado de los respectivos componentes que podrían ser parte del proyecto.

Ubicación – la ubicación de los proyectos de uso mixto suele ser en terrenos con potencial de desarrollo y requiere un desarrollo vertical para compensar los costos de la tierra. Esta naturaleza de terreno de los desarrollos de uso mixto es un generador de valor y permite que los proyectos se construyan en ubicaciones exclusivas.

Información Importante

– Renta y crecimiento de la renta – todos los componentes

– Renta como % de ventas – componente Comercial

– Calidad Crediticia de los Inquilinos – Oficina y Comercial

Tendencias Recientes

– La pandemia y restricciones impuestas que limitan la entrada a proyectos de uso mixto

– La pandemia y su impacto en el transporte, el tráfico y el tráfico peatonal

– Aumento proporcional de espacios utilizados como entretenimiento en los Centros Comerciales

Deliverable

Reporte de Avalúo en Narrative

1. Consideraciones de Valor

2. Objeto y alcance

3. Descripción del Sitio

4. Descripción de Mejoras

5. Alcance y detalle

6. Análisis de Mayor y Mejor Uso

7. Enfoques de Valor considerados y utilizados

8. Valor Conciliado

9. Certificaciones

Desarrollos Importantes

Atrio, Bogota, Colombia,

Atrio, Bogota, Colombia