Plan Maestro (Master Plan) – Avalúos | Mexico, Colombia, Costa Rica, Panamá

Definición

Valoración de Comunidades Planificadas Maestras (Master Planned Community) – Un gran proyecto que es planificado, diseñado, y comercializado bajo un concepto o marca cohesiva. Las comunidades planificadas maestras son un concepto relativamente nuevo en América Latina, pero tuvieron un gran éxito en algunos mercados como México y Costa Rica en particular.

Las comunidades planificadas maestras son importantes porque ofrecen seguridad, estándares de diseño, reputación y un entorno de vida cohesivo con amenidades.

Los inconvenientes incluyen la dificultad para asegurar la deuda en propiedades tan complejas y las grandes necesidades de capital para desarrollar infraestructuras, especialmente agua y de tratamiento de aguas.

Beneficios

Infraestructura – MPCs cuentan con infraestructuras bien pensadas que incluyen agua, internet de alta velocidad, carreteras pavimentadas y protección contra las inundaciones. Durante la fase de planificación de los proyectos de MPC (Master Planned Communities), los expertos pueden planificar las infraestructuras a gran escala, lo que les permite prever el futuro y anticiparse a las necesidades de la comunidad. Hay pocas sorpresas en el futuro, ya que un MPC desarrollado profesionalmente probablemente ha pensado en los posibles problemas potenciales que podrían ocurrir y haya tomado medidas para mitigarlos.

Seguridad – La seguridad en América Latina se considera media; sin embargo, en MPCs, las comunidades usualmente cuentan con sistemas para crear una burbuja de seguridad alrededor del proyecto. Esto se hace con cercas y casetas de seguridad para restringir el ingreso a la comunidad solo a residentes o visitantes. También hay cámaras, patrullas y a menudo cada subdivisión tiene su propio conjunto de medidas de seguridad. La seguridad es uno de los principales atractivos de los MPC en América Latina.

CCRs (Códigos, Convenios y Restricciones) – MPCs tienen marcos legales que restringen lo que los residentes pueden hacer. Esto incluye restricciones arquitectónicas, de ruido y de otras actividades. Los CCRs permiten que las comunidades protejan sus estándares, algo que a menudo falta en otras comunidades de América Latina. Por ejemplo, en la mayoría de los MPCs no se permite la pintura antiestética, la remodelación o la construcción de viviendas poco atractivas o no conformes con los requisitos. Sin embargo, en los vecindarios fuera de los MPCs, existen pocas restricciones, lo que puede impactar el atractivo general de un vecindario y los valores de sus propiedades.

Desventajas

Grandes desembolsos de capital – Las principales necesidades de infraestructura de un MPC requieren grandes desembolsos de capital. Esto puede ser un obstáculo en el desarrollo de un proyecto de este tipo, pero se puede superar mediante la adquisición gradual del proyecto y la compra de terrenos. Además, la ayuda de las municipalidades reduce la carga, como la posibilidad de conectarse a los servicios municipales existentes, como el agua y el alcantarillado. A veces, hay fuentes de deuda que también pueden participar en el desarrollo de los MPC; sin embargo, estos participantes deben ser sofisticados y ser capaces de prestar a largo plazo. Hay pocos bancos en América Latina que hayan prestado en la construcción y desarrollo de infraestructura de MPC.

Transporte a la ciudad – Las MPCs suelen construirse a las afueras de las principales ciudades y centros turísticos, donde hay grandes parcelas disponibles para su compra. Los residentes de las MPCs suelen viajar largas distancias para llegar a los distritos de negocios comerciales de una ciudad. Los factores atenuantes incluyen los negocios y servicios disponibles dentro de un MPC que lo hace autosuficiente. Algunos desarrolladores de MPC instalan carreteras o caminos que permite a los residentes desplazarse de manera exprés a la ciudad.

Tipos

Comunidad planificada maestra turística – Un plan maestro que se dedica al uso de segunda residencia o al uso de complejos turísticos. México y Costa Rica son pioneros en este tipo de MPC. Algunas veces hay hoteles, resorts y campos de golf dentro de la combinación de productos de las MPCs.

Comunidad planificada maestra con campos de golf – Una MPC con un campo de golf que ayuda a atraer compradores y mejora el atractivo visual de un plan maestro. Las MPCs de golf suelen ser también MPCs turísticas, que esperan atraer turistas con la atracción de servicios de golf.

PUD – Desarrollo Urbano Planificado. Una MPC que se desarrolla del núcleo de una ciudad, donde los edificios a menudo se demuelen y es necesaria la reurbanización. Los PUDs incluyen un importante desarrollo vertical y requieren un permiso especial de las autoridades de zonificación. El mayor potencial de desarrollo a través de la rezonificación permite a los desarrolladores comprar proyectos con construcciones existentes y crear un proyecto de redesarrollo financieramente viable.

Enfoques, Relevancia

Costos – Por lo general, la infraestructura es relativamente nueva, por lo que se aplica el enfoque de costos.

Enfoque de ventas o enfoque de mercado – Esto se hace típicamente con macro lotes, donde un valuador puede encontrar otros macro lotes en el mercado que se venden a los desarrolladores.

Capitalización de Ingresos – no suele ser un método utilizado en la valoración de las MPCs.

DCF – se aplica a través del enfoque de ventas unitarias para los lotes o unidades que se liquidan por sí mismas.

Factores que Influyen en el Valor

Ubicación – La ubicación de una MPC debe estar cerca de una ciudad existente (a menos de 1 hora para desplazarse al lugar) o a menos de 3 horas (ubicación para segunda residencia)

Infraestructura – El nivel de infraestructura influye en el valor del proyecto. Algunas MPCs tienen una infraestructura básica, mientras que otros tienen un diseño, una arquitectura y unos servicios de alto nivel.

Conectividad – El tamaño de los MPCs permite múltiples usos para generar eficiencias. Si un proyecto es autosuficiente y tiene usos comerciales, así como residenciales, tendrá un impacto positivo reconocido por los residentes. Por ejemplo, un gran MPC con un supermercado se consideraría más atractivo que uno sin esta comodidad.

Entradas Importantes

Precios de venta – ¿Qué tan rápido están subiendo los precios? Este es un factor clave de las MPC, especialmente en las dos primeras fases. Normalmente, durante este tiempo, los compradores están empezando a conocer el proyecto y pueden observar cómo se ve el producto. Las MPC se revalorizan más que otros fuera de los MPC en general.

Volumen de ventas – ¿Qué tan rápido se vende un proyecto? Dado que las MPC se valoran en función de un Enfoque de Ventas Unitarias (DCF), el tiempo de venta tiene un impacto importante en el valor. Además, si un desarrollador puede vender rápidamente, puede reinvertir las ganancias de las fases preliminares en las fases secundarias y terciarias, mejorando así la trayectoria general del proyecto.

Costos de infraestructura – Algunas MPC están ubicadas en terrenos planos que tienen costos típicos de desarrollo. Otros proyectos tienen mayores requisitos de infraestructura como nuevas plantas de tratamiento de aguas residuales, plantas de agua y a veces infraestructura como lagos, canales y otras mejoras intensivas de movimiento de tierras.

Tendencias Recientes

Teletrabajo – Vivir fuera de las ciudades es cada vez más factible con horarios de trabajo flexibles, la implementación de tecnología avanzada de coworking y la automatización.

Impactos de la pandemia en los viajes globales – México se ha beneficiado de las restricciones impuestas en Europa para atraer a los norteamericanos a visitar y comprar segundas residencias en sus MPC turísticos. Además, el enfoque de no intervención ante la pandemia también ha atraído a europeos y australianos a emigrar a México de forma permanente.

La delincuencia y la necesidad de seguridad – La delincuencia es una de las principales preocupaciones de América Latina, existe el deseo y la necesidad de aumentar los niveles de seguridad. Las Comunidades Planificadas Maestras (MPC) proporcionan mayores niveles de seguridad por medio de casetillas de seguridad, vigilancia comunitaria y patrullas de seguridad.