Definición

Valuación Agrícola – El avalúo agrícola se encarga de determinar el valor de las tierras usadas para producir alimentos o insumos, abarcando una gran variedad de productos de producción. Los tipos más comunes de propiedades agrícolas incluyen: tierras cultivables, tierras para agricultura permanente y pastizales. La valuación agrícola está estrechamente vinculada a lo que pueda producir la propiedad y los rendimientos que genere. Los tipos de tierra varían en todo el mundo por factores ambientales, y elementos como la cantidad de agua, luz solar y la temperatura que la tierra reciba.

Tipos

  • Tierras para cultivo
  • Pastizales, Tierras de Pastoreo, Haciendas Ganaderas
  • Cultivos Permanentes – Siembra arbórea
  • Tierras para producción maderera
  • Granjas lecheras
  • Viñas
  • Invernaderos
  • Granjas Porcinas, Bovinas y Avícolas

Enfoques, Relevancia

Costos – Las propiedades agrícolas requieren inversión y costos relacionados con invernaderos, irrigación y mejoramiento del suelo. Este enfoque es particularmente útil porque proporciona un costo de referencia de una propiedad mejorada. Se puede establecer un parámetro para analizar el valor del proyecto, considerando el costo de la tierra sin cultivar, y el desarrollo de un nuevo proyecto agrícola.

Comparables de venta o enfoque de mercado – Este enfoque es útil cuando los comparables son similares a la propiedad. Un buen ejemplo sería tierras de cultivo extensas con mínimas mejoras y características de suelo similares. En esta línea, las propiedades serían muy parecidas en términos de valor y producción.

Capitalización de ingresos – La capitalización de ingresos de propiedades agrícolas puede ser desarrollado desde dos enfoques. El primero consiste en capitalizar las rentas futuras de la propiedad para determinar un valor. El otro consiste en reconstruir los ingresos y egresos de un proyecto agrícola, aplicando costos operativos y capitalizando la utilidad neta. Ambos enfoques son aplicables, sin embargo, el primer método es preferible, ya que la renta típica de la propiedad es dada por el mercado, por lo tanto, es más confiable que una proyección de ingresos y egresos de una operación agrícola que podría ser afectada positiva o negativamente por el gestor.

Flujo de caja – El método de flujo de caja puede también ser utilizado para evaluar el flujo de renta de una propiedad agrícola o se puede proyectar el flujo de caja de una operación completa.

Variaciones de Valor

Rendimiento del Cultivo – El rendimiento del cultivo tiene un impacto en el ingreso bruto de la operación agrícola, afectando el valor.

Tipo de Cultivo – La producción con cultivos más rentables está asociada con propiedades con valores más altos. Una cosecha con un precio más alto impacta la rentabilidad de la propiedad, y a su vez, el valor que alguien pagaría por ella.

Tipo de Suelo, Características y Geología – El tipo de suelo tiene un mayor impacto sobre el tipo de cultivo que la propiedad puede soportar. La profundidad del suelo, la elevación, el drenaje, los accesos, el clima, todos influyen respecto al uso que se le da a la propiedad. Además, el pH del suelo y el equilibrio de éste afecta también la condición del suelo para la agricultura.

Suministro de Agua – Con frecuencia, los suministros de agua son cruciales para cualquier propiedad agrícola. Los Pozos, el acceso para la irrigación y el flujo del agua tiene incidencia en el valor.

Acceso – Un importante factor que facilita la entrega de fertilizantes y semillas, además, ayuda a distribuir los cultivos en el mercado en general.

Recursos Importantes

Renta como un % del ingreso bruto (una manera para verificar los valores de rentas)

Rendimientos y precios de los cultivos e inflación de precios

Tendencias Recientes

Nuevos tipos de cultivo como el cáñamo y la marihuana medicinal

Restricciones de carbón en los fertilizantes e impacto del valor de la tierra y producción

Inflación y disponibilidad de fertilizantes debido a problemas en la cadena de suministros específicamente en Europa del Este.

Entregables

Informe Narrativo de Valuación Agrícola

1. Consideraciones del valor – resumen

2. Propósito, alcance y limitaciones del reporte

3. Descripción del terreno – tipo de suelo

4. Descripción de mejoras – irrigación, estructuras

5. Alcance del trabajo

6. Mayor y mejor uso

7. Enfoques de valor

8. Conciliación

9. Declaración de certificación

Mercados Notables

Colombia

Cali

Villavicencio

Los Llanos

Vichada

México

Michoacán

Jalisco

Sinaloa

Sonora

Perú

Lima

Ica

La Libertad

CR-CA

Guanacaste

Puntarenas

Limon