Avalúo Self-Storage

Definición

Es una clase de activo que es relativamente nueva en Latinoamérica, pero está en crecimiento. Hay nuevas marcas, como U-Storage, que están creciendo rápidamente en México y Colombia. Algunos fondos inmobiliarios poseen activos Self-Storage, como Fibra Storage (México) y Pactia (Colombia). Esta clase de activos está evolucionando y volviéndose más sofisticada, ya que ahora hay ejemplos de proyectos operando y que tienen un historial de rendimiento.

Tipos

  • Proyectos concebidos como Self Storage – estos son proyectos que se construyen desde el comienzo como instalaciones Self-Storage. Están construidos de manera eficiente para completar el propósito para el que fueron diseñados.  
  • Propiedades transformadas en Self-Storage – Estos pueden ser antiguas construcciones industriales o de oficinas que son adaptadas para ser usadas como Self-Storage.  La edad y la vida útil de estos proyectos pueden variar, pero como factor común es que suelen estar ubicados en locaciones centrales y de alta demanda en la ciudad.

Métodos y Relevancia

  • Costos – algunos proyectos de Self-Storage en Latinoamérica son proyectos transformados, los cuales son edificaciones antiguas que cumplían con otro propósito. Esto debe tenerse en cuenta al estimar la vida útil de la propiedad en el enfoque de costos. 
  • Comparativo – Mercado – debido a la falta de ventas de proyectos de Self-Storage en Latinoamérica, este puede ser un enfoque muy difícil de completar.   
  • Capitalización de Ingresos – este es un enfoque útil, ya que tiene en cuenta el rendimiento de la propiedad. El enfoque puede ser difícil de aplicar cuando una propiedad no se encuentra estabilizada, en proceso de estabilización o durante un período de incertidumbre del mercado, como la pandemia reciente y la fluctuación subsiguiente del mercado 
  • Flujo de Caja Descontado – la mayoría de los proyectos se compran y venden con este método y se considera el más eficaz para determinar el valor. El Flujo de Caja Descontado permite la proyección de ingresos y gastos, y puede ajustarse dependiendo de las fluctuaciones futuras de oferta y demanda en el mercado

Factores que Impactan el Valor

  • Tráfico – el tráfico permite determinar la facilidad con la que los clientes potenciales pueden llegar a hacer uso de los servicios ofertados por la propiedad 
  • Gastos – los gastos históricos de la propiedad deben compararse con los de otras propiedades. Tener disponibles comparables de gastos es clave para completar una valoración. 

Factores Claves

  • Ocupación – el producto está en proceso de aceptación por parte del mercado de consumidores.  Las tasas de ocupación están aumentando, pero la curva de estabilización parece tomar más tiempo debido a la aceptación gradual en el mercado. 
  • Descuentos y concesiones – es importante tenerlo en cuenta al modelar el Flujo de Caja Descontado de un activo Self-Storage. Efectivamente estos incentivan el alquiler de espacios dados por el propietario y de igual forma disminuyen los ingresos que genera la propiedad. 
  • Equilibrio de Demanda – en América Latina es difícil medir la demanda ya que hay pocos proyectos que generalmente tengan altas tasas de ocupación. Este tipo de producto está en proceso de ser aceptado y el equilibrio de la demanda podría lograrse en un futuro lejano.  Por otra parte, algunos mercados tienen una limitada población de alta densidad, lo cual hace que el equilibrio de la demanda sea altamente sensible.

Recientes Tendencias

  • Expansión de plataformas regionales a nivel latinoamericano 
  • Mayor conocimiento de la clase de activos y la aceptación del consumidor  
  • Efectos de la pandemia y la recesión económica sobre la morosidad 

Entregable

Reporte de Avalúo – Narrative

    • A. Consideraciones de Valor – resumen

 

    • B. Propósito, alcance y limitaciones del reporte

 

    • C. Descripción del terreno

 

    • D. Descripción de las construcciones

 

    • E. Alcance del trabajo

 

    • F. Mayor y Mejor Uso

 

    • G. Enfoques de Valor

 

    • H. Conciliación Final

 

    I. Certificación de Avalúo

Mercados Relevantes

Colombia

  • Bogotá
  • Medellín
  • Cali

Mexico

  • CDMX – México City
  • Nuevo León, Monterrey
  • Guadalajara

Peru

  • Lima, Miraflores
  • Lima, San Isidro
  • Lima, Santa Cruz

CR-CA

  • San Jose, Escazu
  • Panama City
  • Guatemala