Determinar el mejor y más alto uso de un terreno para un cliente basado en los siguientes conceptos:
Legalmente permisible – qué usos son posibles teniendo en cuenta las restricciones normativas del terreno.
Físicamente posible – qué usos pueden ser construidos en el terreno teniendo en cuenta sus limitaciones y características físicas.
Máxima productividad – Identificar el potencial de uso o mezcla de usos que generan la máxima ganancia.
Oportunidad
Desarrollar un análisis a profundidad de la propiedad y de sus usos potenciales en comparación con las condiciones actuales y proyectadas de mercado para determinar cuánta demanda podría capturar:
- Identificar las limitaciones físicas, normativas y de ubicación del lote para descartar uso.
- Delinear áreas de mercado para cada uso probable e identificar, estimar la oferta y la demanda actual y futura para cada una.
- Determinar propiedades comparables en el mercado con características similares a las del sujeto para determinar la tasa de captura potencial (penetración) para cada uso probable.
- Determinar el mejor y más alto uso de la tierra considerando la tasa de captura estimada para cada uno de los usos probables, el tiempo de mercado y la combinación de usos más rentable.
Solución
Llevar a cabo un Análisis de Mejor y Más Alto Uso que abarque los siguientes pasos:
- Inspeccionar la propiedad sujeto y propiedades adyacentes.
- Recopilar y analizar la documentación legal y técnica.
- Entrevistar al cliente.
- Entrevistar a participantes de mercado o entidades.
- Recopilar datos de mercado de fuentes públicas y privadas.
- Realizar encuestas y recolectar datos adicionales.
- Organizar la información y analizar los datos recopilados para extraer las conclusiones de mejor y más alto uso.
Entregable
1. Análisis de la Propiedad
1.1 Análisis del Terreno
1.2 Descripción
1.3 Pendientes
1.4 Vista
1.5 Accesibilidad
1.6 Riesgo de inundación
1.7 Usos adyacentes
1.8 Normatividad
1.9 Ruido
1.10 Servicios Públicos
1.11 Cubierta Arbórea
1.12 Suelo
1.13 Zonificación y planes de ordenamiento
1.14 Análisis de ubicación
1.15 Descripción
1.16 Usos de Terreno actuales e Interconectividad
1.17 Dirección de Crecimiento e Intensidad de Uso de Suelo
1.18 Tasas de Crecimiento
1.19 Planeación y Zonificación
1.20 Proyecciones de Uso de Terrenos Vecinos
2. Delimitación de Mercado y Análisis de Oferta y Demanda para cada Uso Potencial
2.1 Demanda
2.2 Oferta
2.3 Demanda Residual
2.4 Proyección de Demanda
2.5 Proyección de Oferta
3. Estimación de Tasa de Captura (Penetración) del Sujeto
3.1 Segmentación de terrenos competidores
3.2 Comparación y clasificación
3.3 Tasa de captura prorrata
3.4 Conclusiones de Tasa de Captura
4. Análisis Financiero y Plan de Uso Óptimo del Terreno
4.1 Selección de Tasas de Descuento para Flujo de Caja Descontado
4.2 Análisis de Mezclas de Usos Alternativas
4.3 Conclusión de Mezcla de Usos
4.4 Reconciliación de Análisis Financiero
4.5 Reconciliación de Mejor y Más Alto Uso
4.6 Conclusiones de Uso de Terreno y Consideraciones Finales
- Ubicación
- Demanda
- Potencial Comercial
- Análisis Financiero
- Conceptualización
- Especificación de Mejor y Más Alto Uso
- Tiempo de Demanda por Uso
- Participantes de Mercado
