En Latinoamérica (México, Colombia y Perú), avaluadores se enfrentan con este desafío a la hora de preparar un avaluó en un mercado donde es difícil recolectar y verificar la información. Con datos limitados, los valuadores algunas veces usan el área de terreno (M2) como base de la comparación en el avaluó. Esta metodología podría significar un error ya que el área potencial desarrollable puede variar significativamente entre los comparables de terreno. Una metodología por el valor de unidad construible o por el valor de M2 construible es de un nivel argumentativo más sólido para un avaluó.
M2 – Esta metodología se basa en la medición de la superficie del terreno. Este procedimiento es simple de medir y comparar debido a que no necesita saber que se puede construir en la propiedad. Usando este método, sin tener en cuenta comparables similares en potencial de desarrollo, se puede llegar a conclusiones poco confiables en los avalúos.
Valor por Unidad Construible Los compradores, desarrolladores y constructoras más sofisticados en el mercado usan esta metodología, sin embargo, las unidades pueden diferir de tamaño dependiendo del tipo de propiedad. Por ejemplo, significaría más difícil utilizar este método en un proyecto suburbano, donde el tamaño de las unidades es mayor para atender la demanda de familias grandes, versus los terrenos en lugares céntricos que están dirigidos a trabajadores profesionales con lo que sus unidades son significativamente de menor tamaño. Este método puede ser usado a la hora de comparar submercados similares para avalúos.
Valor por Área Bruta Construible – Este método utilizado en un avaluó considera el desarrollo potencial y puede ser usado para comparar diferentes usos. A menudo, los terrenos pueden tener diferentes usos financieramente viables. Los desarrolladores usan este procedimiento para valorarla propiedad ya que la zonificación y el mercado pueden variar entre propiedades. Es importantes considerar dos puntos en esta metodología:
- Restricciones por zona: IC (Índice de construcción) y IO (Índice de Ocupación) afectan el total de área construible permitida en determinado lugar.
- Mercado: Este indicador representa lo que financieramente es factible para construir en el terreno, debido a que la posibilidad de construir una propiedad densa no asegura su factibilidad financiera. A menudo, esto es determinado por las propiedades cercanas en el submercado y sus respectivos usos.
CONCLUSIÓN
Constantemente, en Latinoamérica los avalúos inmobiliarios no analizan adecuadamente potencial de la propiedad. Es difícil encontrar información del potencial de construcción en determinado terreno, y su investigación toma mayor tiempo que otros métodos. Usando la metodología basada en M2 puede ser más simple, sencillo y rápido el proceso de valuación, sin embargo, puede estar dirigiendo a errores y fallos en proceso de comparación.
