Definición
Avalúo Hospital – Los hospitales se consideran una propiedad especializada ya que a diferencia de los demás tipos de propiedad se encuentran claramente relacionados con el negocio que desarrollan. Se definen como instituciones construidas, equipadas y con personal específicamente asignado para el diagnóstico y tratamiento de enfermedades. Los fondos de bienes raíces han incrementado su inversión en este tipo de activos en Latinoamérica ya que representan una inversión estable y con ingresos atractivos para los fondos institucionales.
LOGAN ha valorado todo tipo de hospitales y clínicas en Latinoamérica incluyendo Colombia, México, Perú, Costa Rica y otros mercados. Estas asignaciones incluyen hospitales, clínicas, centros ambulatorios, centros de emergencias, centros de consulta externa y hospitales universitarios.
Tipos
Modelo de Tenencia
– Centros Médicos Públicos
– Centros Médicos Sin Ánimo de Lucro
– Centros Médicos privados
Servicios Prestados
Hospitales Generales y de Procesos Quirúrgicos – Un centro médico que atiende numerosos tipos de enfermedades y cuenta con espacios y equipos para tratarlos, así como espacios para internar pacientes en caso de que sea necesario.
Hospitales Especializados – Centros Médicos que se especializan en el tratamiento de una condición específica.
Hospitales Universitarios – Usualmente se afilian con universidades o centros educativos
Clínicas – Centros privados para el tratamiento de enfermedades con mayor disponibilidad y mejor prestación de servicios. Orientados al sector privado manejan un factor diferencial en la atención al cliente.
Hospitales Psiquiátricos – Centros Médicos especializados en el tratamiento de desórdenes mentales
Centros de Medicina Familiar – Centros Médicos especializados en los procedimientos de control de la reproducción sexual.
Centros de Cuidados Paliativos – Centros Médicos orientados a la atención de pacientes terminales en el manejo y reducción del dolor
Centros de Emergencias y Consulta Externa – Centros médicos de primera respuesta y principales centros de atención de la población general
Clínicas del Sueño – Centros Médicos especializados en el tratamiento de las enfermedades involucradas con el sueño
Laboratorios Dentales – Centros especializados en el tratamiento dental
Bancos de Órganos o de Sangre – Centros Médicos especializados en la donación y almacenamiento de órganos y tejidos.
Métodos, Relevancia
Costos – Esta metodología suele ser difícil de aplicar a los centros médicos debido a que los mismos son construidos por secciones en diferentes épocas y con costos y materiales distintos. Suele aplicarse con eficiencia únicamente en propiedades relativamente nuevas.
Comparativo Mercado – Requieren de un entendimiento de comparables y aplicabilidad de estos debido a la especificidad con la que cuenta cada Centro Médico.
Capitalización de Ingresos – Anteriormente los hospitales tendían a ser operados por los propietarios. Sin embargo, cada vez son más los centros médicos que cuentan con un contrato entre el operador y un fondo institucional. La capitalización de este ingreso permite concluir un valor estimado de la propiedad.
Flujo de Caja Descontado – Un método apropiado para determinar el valor de un hospital o una clínica, dependiendo si la renta de arrendamiento se determina de forma adecuada. Usualmente el negocio y la propiedad se encuentran sumamente entremezcladas y diferenciar y determinar una renta de la propiedad no es algo posible.
Factores que impactan el valor
Mercado – El tamaño y densidad del mercado inmediato permiten incrementar mas la renta esperada por la propiedad
Operador – Un operador eficiente permite un negocio mucha mas estable y rentable pudiendo de igual manera firmar contratos muchas más atractivos para el inversor.
Información Clave
– Participación de la renta actual o potencial en los ingresos del negocio
– Calidad crediticia del operador
– Servicios prestados y dimensión en áreas y equipos
Tendencias Recientes
Covid-19 y los efectos secundarios de la vacunación, junto con el decrecimiento de la demanda para otros procedimientos debido al aislamiento.
Venta de los centros médicos por parte de los operadores para concentrarse únicamente en ese aspecto del negocio, potencializando la compra de las propiedades por fondos institucionales.
Entregable
1. Reporte de Avalúo – Narrative
2. Consideraciones de valor – resumen
3. Propósito, alcance, limitaciones del reporte
4. Descripción del terreno
5. Descripción de las construcciones
6. Alcance del trabajo
7. Mayor y mejor uso
8. Enfoques de valor
9. Conciliación final
10. Certificación de avalúo
