Atracción de capital, expectativas y señales de reconfiguración: Evolución y situación del mercado inmobiliario institucional local
En el presente artículo, el autor da cuenta de la evolución reciente y la situación actual del mercado inmobiliario institucional en el Perú, sobre la base de los resultados de una encuesta, dirigida tanto a inversionistas institucionales como a gestores y desarrolladores, y que permite evaluar el tamaño y la composición de los activos bajo administración, las expectativas de retorno para los inversionistas institucionales y las tasas de capitalización según segmento para los gestores.
El mercado inmobiliario institucional en el Perú atraviesa una etapa de ajuste y estabilización tras la corrección observada entre 2022 y 2024, luego de un periodo de alta volatilidad. En este contexto, el real estate vuelve
a posicionarse como un activo estratégico de largo plazo, con una asignación de capital más selectiva y disciplinada, enfocada en la calidad de los activos, la solidez de los flujos y la capacidad de ejecución de los gestores.
En este marco, se desarrolla el Investment Report Perú 2025, elaborado por LOGAN Valuation, el cual analiza el mercado inmobiliario institucional desde una perspectiva integral, combinando información sobre los activos bajo administración con encuestas a inversionistas institucionales y gestores. El objetivo del informe es aportar una lectura estratégica del sector y contribuir a una mayor transparencia del mercado, poniendo a disposición del mercado información agregada y estandarizada que sirva como base para la toma de decisiones de largo plazo por parte de inversionistas institucionales, aseguradoras, fondos de inversión y family offices.
Evolución de los activos bajo administración
El análisis de los activos bajo administración (AUM) constituye un punto de partida clave para entender la profundidad, estructura y dinámica del mercado inmobiliario institucional en el Perú. El AUM permite dimensionar el volumen de capital comprometido, identificar las estrategias predominantes y evaluar la evolución de los portafolios a lo largo del tiempo.
Al cierre de 2024, el AUM inmobiliario institucional en el país ascendía a USD 2,026 milones, reflejando el tamaño actual del mercado y su relevancia creciente en del ámbito de inversiones alternativas (véase el gráfico 1).
No obstante, al compararse con mercados más desarrollados de la región, como Chile y Colombia, el nivel de AUM en el Perú aún se ubica significativamente por debajo, denotando una brecha relevante y, a la vez, una oportunidad para el crecimiento del mercado institucional de inversiones inmobiliarias en el país. En este contexto, el fortalecimiento de los vehículos locales y el rol estructural de los inversionistas institucionales se perfilan como factores clave para canalizar capital, profundizar el mercado y cerrar progresivamente esta brecha frente a otros países de la región.
En los últimos años, el AUM administrado por vehículos regulados ha mostrado un crecimiento moderado, condicionado por un entorno político volátil y por el encarecimiento del financiamiento a nivel global. Sin embargo, las proyecciones hacia 2026 y 2027 apuntan a un escenario más favorable, en la medida en que se consolide una mayor estabilidad macroeconómica y una recuperación gradual de la confianza de los inversionistas. Este contexto podría traducirse en una mayor actividad de inversión, así como en un renovado interés por activos inmobiliarios institucionales que ofrezcan flujos estables, estructuras de riesgo claras y estándares adecuados de gobierno corporativo.
Las sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI) continúan teniendo un rol central en l a canalización de capital hacia activos inmobiliarios y alternativos. La evolución de su AUM refleja el apetito de los inversionistas y la capacidad de los gestores para estructurar vehículos alineados con criterios cada vez más exigentes en términos de riesgo, liquidez y transparencia.
Respecto a la composición de los portafolios, las SAFI presentan una clara concentración en activos generadores de renta, destacando el segmento de oficinas (44.2% del AUM), seguido por el sector industrial–logístico (27.9% del AUM). Esta distribución evidencia tanto el peso histórico de las oficinas dentro del mercado institucional como el creciente atractivo de la logística, impulsado por fundamentos de demanda más resilientes y mayor visibilidad de flujos.
Un componente particularmente relevante dentro del AUM inmobiliario lo conforman las aseguradoras con un 65% del total de las inversiones. Esta elevada participación responde a una necesidad estructural de inversión de largo plazo, asociada al crecimiento sostenido de sus pasivos y a la búsqueda de activos que permitan calzar plazos, generar retornos predecibles y diversificar portafolios.
La presencia dominante de las aseguradoras refuerza la idea de que existe una base sólida de capital institucional disponible, que podría desempeñar un rol aun más activo en el desarrollo del mercado inmobiliario, en la pedida en que se amplíe la oferta de activos institucionales y se consoliden marcos regulatorios estables. Una parte relevante del AUM de las aseguradoras se registra a costo histórico, lo que subestima el valor económico real de sus portafolios inmobiliarios y ofrece una lectura conservadora del tamaño efectivo del mercado institucional.
Encuesta a inversionistas institucionales
Los resultados de la encuesta a inversionistas institucionales muestran una clara preferencia por estrategias de menor riesgo, donde los enfoques Core y Core Plus concentran cerca del 50% de las inversiones inmobiliarias en el mercado nacional. Esta distribución refleja una postura más conservadora por parte de los inversionistas institucionales, enfocada en priorizar estabilidad de flujos y perfiles de riesgo más acotados en un contexto de persistente incertidumbre.
Las expectativas de retorno asociadas a cada estrategia refuerzan esta lectura. Según los resultados de la encuesta, los inversionistas institucionales esperan retornos de largo plazo en torno a 7.5% para estrategias Core y 9.5% para Core Plus, niveles que funcionan como hurdle rates mínimos para justificar la asignación de capital a activos estabilizados o con mejoras operativas acotadas. En contraste, las estrategias de mayor riesgo presentan expectativas de retorno más elevadas, con una tasa interna de retorno (TIR) esperada de 11.2% para Value Add y de 15.5% para estrategias oportunistas, reflejando la prima exigida por asumir mayores riesgos asociados a reposicionamientos, desarrollos o situaciones especiales.
En términos geográficos, los resultados continúan evidenciando una preferencia estructural por la inversión inmobiliaria en el exterior, sustentada en mejores retornos ajustados por riesgo, mayor profundidad de mercado y mayor escala de las inversiones. La exposición al mercado peruano, si bien relevante, cumple un rol complementario dentro de la estrategia global de portafolio, particularmente en el caso de las AFP, cuyas decisiones están condicionadas por marcos regulatorios específicos.
Esta dinámica plantea un desafío para el mercado local, que debe competir por capital institucional ofreciendo activos de calidad, estructuras eficientes y gestores con una ejecución consistente. En este contexto, la selección e
gestores es clave para atraer capital institucional, privilegiándose aquellos con track record probado y capacidad operativa.
Resultados de la encuesta a gestores
Desde la perspectiva de los gestores y desarrolladores profesionales, los resultados de la encuesta evidencian una lectura más táctica del mercado, donde la evolución de las tasas de capitalización netas (cap rates) se consolida
como una de las principales referencias para evaluar oportunidades de inversión, riesgo relativo y expectativas de valorización por tipo de activo. En conjunto, los datos muestran una tendencia general hacia la compresión de cap rates entre 2024 y 2025, consistente con una mejora gradual en la percepción de riesgo y con expectativas más favorables respecto a la estabilidad de los flujos (véase el cuadro 1)
El segmento de oficinas muestra una reducción del cap rate desde 8.88% en 2024 a 8.52% en 2025, lo que representa una compresión de 35 puntos básicos. Esta evolución sugiere que, pese a los desafíos que aún enfrenta el sector, los gestores comienzan a anticipar una recuperación progresiva, particularmente en activos de mayor calidad y en submercados consolidados. La estabilización de la vacancia y la desaceleración en el desarrollo de nuevos proyectos refuerzan esta lectura, posicionando a las oficinas como una alternativa atractiva para estrategias contracíclicas.
En el caso del sector comercio, los cap rates aún muestran una tendencia descendente, pasando de 8.25% en 2024 a 8.07% en 2025, con una compresión de 18 puntos básicos. Esta dinámica refleja una recuperación gradual del consumo y una mayor estabilidad operativa de los activos comerciales, sobre todo aquellos con ubicaciones consolidadas y un adecuado mix de inquilinos. Si bien el sector aún enfrenta desafíos estructurales, los datos sugieren una mejora en la percepción de riesgo por parte de los gestores.
El segmento industrial-logístico destaca por tener una de las compresiones más relevantes del período analizado. Entre 2024 y 2025, el cap rate se redujo de 8.61% a 7.97%, es decir una compresión de 64 puntos básicos. Este comportamiento confirma el fuerte apetito de inversión por activos logísticos, sustentado en sólidos fundamentos de demanda, baja vacancia y mayor resiliencia de flujos, consolidando al sector como uno de los principales pilares del mercado inmobiliario institucional.
En vivienda para renta, los cap rates muestran la mayor compresión entre los segmentos analizados, pasando de 8.25% en 2024 a 7.50% en 2025 (–75 puntos básicos). No obstante, esta tendencia se da en un mercado aún incipiente, donde en Lima existen solo tres proyectos multifamily en operación, lo que limita la profundidad y el conocimiento de mercado. A elo se suman desafíos estructurales relevantes, particularmente una normativa
urbanística poco favorable y un tratamiento tributario que obliga a los inversionistas institucionales a pagar IGV, generando una desventaja frente al mercado sombra y la dificultad para acceder a financiamiento adecuado para este tipo de proyectos. Estos factores condicionan la velocidad de consolidación del segmento, pese a su potencial como activo defensivo de largo plazo.
Por su parte, el sector salud muestra una compresión más moderada, con cap rates que pasan de 8.54% en 2024 a 8.32% en 2025, una reducción de 22 puntos básicos. Esta evolución es consistente con el carácter defensivo del sector, su demanda estructural creciente y las barreras de entrada que limitan la oferta de nueva infraestructura, manteniendo un perfil de riesgo–retorno atractivo para inversionistas institucionales de largo plazo.
En conjunto, la evolución de los cap rates refleja un mercado que comienza a internalizar un escenario de mayor estabilidad, con una diferenciación cada vez más clara entre activos y sectores. La compresión observada,
particularmente en logística y vivienda para renta, sugiere que los gestores están dispuestos a aceptar menores retornos iniciales a cambio de mayor visibilidad de flujos y menor riesgo, mientras que sectores como oficinas y comercio muestran señales incipientes de recuperación que podrían traducirse en oportunidades selectivas de inversión en los próximos años.
Comentarios finales y visión de mercado
El mercado inmobiliario institucional en el Perú se encuentra en una fase de transición, luego de que el repricing de activos y el ajuste de expectativas de retorno hayan sido, en gran medida, incorporados en las decisiones de inversión. Con un AUM inmobiliario institucional de unos USD 2,026 millones, y una participación relevante de las aseguradoras, que concentran cerca del 65% del capital, el mercado cuenta con una base significativa de recursos de largo plazo que puede impulsar su desarrollo en los próximos años.
Los resultados de las encuestas reflejan una preferencia clara por estrategias Core y Core Plus, junto con una compresión de cap rates en segmentos clave como industrial–logístico y oficinas. Este escenario abre una oportunidad para profundizar el mercado de capitales inmobiliario, fortaleciendo la canalización de capital institucional hacia activos con mayor transparencia, estándares de gobierno corporativo y gestión profesional. La consolidación de un entorno macroeconómico estable y marcos regulatorios consistentes será determinante para que el sector inmobiliario despliegue plenamente su potencial como destino de inversión institucional de largo plazo.
Para profundizar en el análisis, te invitamos a consultar el Investment Report de Perú, donde encontrarás los principales indicadores y tendencias que están definiendo el mercado inmobiliario institucional y las oportunidades de inversión.
Este artículo fue publicado originalmente en la revista Procapitales (edición de enero) y escrito por Carlos Neuhaus, Managing Director de LOGAN Perú. Se reproduce en este espacio con autorización, como parte del compromiso de LOGAN con la difusión de análisis técnico y contenido de valor para el sector inmobiliario.