Al cierre de 2023, hay 58 vehículos gestionados por 28 gestores. Este año, hemos observado una desaceleración en el crecimiento, atribuida al menor interés de los inversionistas. A pesar de esta tendencia, más del 75% del AUM está concentrado en solo 7 gestores, lo que destaca una significativa concentración en un grupo reducido.
CRECIMIENTO ANUAL DEL AUM POR TIPO DE FONDO Y ESTRATEGIA
En general, el valor de los activos bajo administración de los vehículos inmobiliarios regulados ha crecido de manera moderada en los últimos cuatro años. Los fondos abiertos con una estrategia Core han tendido a ser más estables y menos volátiles. En cambio, los fondos con una estrategia Oportunista han visto un crecimiento más destacado, en parte porque hay menos fondos en esta categoría y porque se están enfocando en proyectos residenciales a gran escala y en venta.
ACTIVOS BAJO ADMINISTRACIÓN POR SECTOR
La distribución de inversiones está concentrada entre los sectores de Oficinas, Industrial y Comercial. Por otro lado, la inversión en Hoteles, Salud y Vivienda para Renta es baja, aunque se espera un crecimiento continuo en estos sectores. Los vehículos de inversión con una estrategia Core, tienden a estar más diversificados por sector. Por el contrario, los vehículos con estrategia Oportunista tienden a concentrarse en proyectos residenciales para la venta.
ACTIVOS BAJO ADMINISTRACIÓN POR UBICACIÓN GEOGRÁFICA
Aunque las principales ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla concentran la mayor parte del valor de los activos bajo administración, los incentivos fiscales para las empresas están animando a buscar oportunidades en ciudades secundarias. Por eso, los gestores y desarrolladores inmobiliarios deberían considerar ofrecer propiedades en estas ubicaciones para captar la demanda. Además, los costos de adquisición en estas ciudades menos desarrolladas son mucho más bajos, lo que las hace aún más atractivas para las empresas.
DIVERSIFICACIÓN
El gráfico presenta en el eje x el Índice de Herfindahl-Hirschman (HHI) por sector y en el eje y el HHI por geografía, ambos ejes están invertidos, lo que significa que cuanto más cerca de cero se ubican los puntos en ambos ejes, mayor es la diversificación del fondo. Este gráfico permite visualizar cómo los fondos más grandes, especialmente aquellos con una estrategia Core, tienden a estar más diversificados tanto por sector como por geografía. En contraste, algunos fondos cerrados mostrados en el gráfico están más especializados, enfocándose en un sector o ciudad específica, o incluso en ambos.
TASAS DE CAPITALIZACIÓN NETAS
Según la opinión de los encuestados, el sector de Vivienda para Renta registra la tasa más baja, lo que refleja un mayor entendimiento de esta nueva clase de activo, con los primeros proyectos con desempeño historial. Este segmento ha captado gran interés entre los inversionistas por su profundidad y potencial, aunque su viabilidad financiera puede ser complicada. Por otro lado, el sector salud presenta la tasa más alta, debido a la reforma y la incertidumbre que rodea al sector. A medida que estos factores se aclaren y disminuya la incertidumbre, es posible que la tasa se estabilice con el tiempo.
TASAS DE CAPITALIZACIÓN NETAS 2024
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) 2024
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) DE DESARROLLO
Los costos de construcción se mantienen elevados, y aunque algunos indicadores muestran una desaceleración en su ritmo de crecimiento, no se espera una disminución. Además, la falta de liquidez ha frenado la mayoría de los proyectos en desarrollo, incluidos varios edificios de oficinas. A corto plazo, veremos pocos proyectos nuevos en el mercado, y en el próximo ciclo de recuperación, probablemente enfrentemos una escasez de disponibilidad de edificios con altas especificaciones. Los desarrolladores que asumen el riesgo de construir oficinas en la actualidad podrían estar entregando en el momento oportuno, dado el inventario limitado disponible y el fuerte potencial de crecimiento en las rentas del mercado.
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) DE DESARROLLO 2024
CRECIMIENTO DE RENTA DE MERCADO
A pesar de que la inflación ha continuado bajando, con un cierre de 6.86% en el primer semestre del año, según el DANE, los encuestados siguen manteniendo una visión conservadora sobre el crecimiento de rentas para los próximos cinco años. El sector de oficinas se perfila como uno de los que presentará mayores aumentos de renta, impulsado por proyectos como Connecta 80 y la nueva torre del Centro Empresarial Sarmiento Angulo. Sin embargo, aún enfrenta importantes desafíos, como la negociación de rentas competitivas y la estabilización de estos nuevos desarrollos.
CRECIMIENTO DE RENTA DE MERCADO 2024
PRIMA DE RIESGO DE DESARROLLO
El sector salud presenta la prima de desarrollo más alta debido a las estrictas regulaciones y normativas que afectan tanto la construcción de nuevas instalaciones como la operación de las existentes. Por el contrario, los sectores industrial-logístico y de oficinas muestran primas de riesgo de desarrollo más bajas. En el sector industrial-logístico, el desarrollo de activos generalmente sigue modelos BTS, lo que reduce significativamente el riesgo. Por su parte, el sector de oficinas, con un ciclo de vida más largo, es menos vulnerable a cambios rápidos en la normativa, en comparación con el sector salud.
TASA INTERNA DE RETORNO RESIDENCIAL
El sector salud presenta la prima de desarrollo más alta debido a las estrictas regulaciones y normativas que afectan tanto la construcción de nuevas instalaciones como la operación de las existentes. Por el contrario, los sectores industrial-logístico y de oficinas muestran primas de riesgo de desarrollo más bajas. En el sector industrial-logístico, el desarrollo de activos generalmente sigue modelos BTS, lo que reduce significativamente el riesgo. Por su parte, el sector de oficinas, con un ciclo de vida más largo, es menos vulnerable a cambios rápidos en la normativa, en comparación con el sector salud.