El PCA o Property Condition Assessment (Evaluación del Estado de una Propiedad) es un informe de consultoría ofrecido por LOGAN en América Latina que está diseñado para la adquisición de propiedades por parte de inversionistas o fondos inmobiliarios. El producto PCA es ofrecido por los consultores de LOGAN en México, Perú, Costa Rica, Guatemala y otros países latinoamericanos. El propósito de este breve artículo es abordar los usos del informe y el razonamiento relacionado para su solicitud.

Negociación

El PCA es una herramienta utilizada por inversionista profesionales para negociar el precio de un activo durante el período de diligencia debido a una adquisición. El proceso de negociación comienza con una Carta de Intención (vinculante o no) o con un Contrato de Compraventa, donde ambas partes acuerdan los términos de la transacción: plazos, depósitos, precios, etc. Lo que a menudo se pasa por alto, o a veces no se define, es el estado de la propiedad. ¿En qué condiciones se vende el activo?

Según un Contrato de Compraventa típico, normalmente se supone que los bienes están en “buenas” condiciones, pero no siempre es el caso. Después de firmar el Contrato de Compraventa, el comprador debería solicitar una Evaluación del Estado de la Propiedad (PCA – Property Condition Assessment), elaborado por un consultor externo para evaluar el estado de cada componente del inmueble. Con este reporte, el comprador puede negociar el precio más bajo para compensar las reparaciones que haya que hacer o solicitarle al vendedor que mejore la propiedad al nivel esperado antes del cierre. Algunas veces esta es una condición vinculante en el Contrato de Compraventa, lo que significa que el vendedor debe mejorar la propiedad o entregarla en las condiciones requeridas.

Escenario de Ejemplo
Un fondo de inversión o Fibra Ultra acaba de firmar un contrato de Compraventa para adquirir una nave industrial en la Ciudad de México. El contrato requiere un depósito del 20% que se mantiene como no reembolsable, y el vendedor está obligado a entregar el inmueble en “excelentes” condiciones. Hay un periodo de debida diligencia que comienza a partir de la firma del Contrato de Compraventa y el depósito que se extiende por 90 días. Al final de los 90 días, se realiza el pago del 80% restante y se entrega la propiedad. El fondo de inversión decide solicitar la Evaluación del Estado de la Propiedad (PCA – Property Condition Assessment) a LOGAN para verificar la condición de la propiedad. LOGAN comienza a trabajar y envía a su equipo de expertos en inspección de propiedades a revisar el activo. Se tomaron fotografías y se revisó visualmente la propiedad; sin embargo, al revisar el techo, LOGAN nota signos de daño por agua y grietas en la superficie impermeable. LOGAN investiga la edad del techo y descubre que tiene más de 40 años, lo que supera la vida útil de este tipo de techos. Después de leer el PCA, Fibra Ultra contacta al vendedor y le notifica los hallazgos. Fibra Ultra negocia entonces que el vendedor sustituya el techo o reduzca el precio de compra por el costo de reemplazar el techo. El vendedor decide solicitar un presupuesto a un contratista y reducir el precio de la transacción por el costo de reemplazar el techo. Al solicitar un PCA durante el proceso de debida diligencia, el comprador ha ahorrado más de $100,000 dólares.

Perfeccionamiento del Modelo de Adquisición – Reserva de CAPEX

Perfeccionamiento del Modelo Financiero – El modelo financiero de una adquisición es una herramienta sensible que los fondos inmobiliarios e inversionistas profesionales utilizan para decidir qué activos comprar y a qué precio. Por lo general, existe un objetivo mínimo de rentabilidad que los fondos inmobiliarios aceptan para un activo concreto en una ubicación determinada. Evidentemente, al equipo de adquisiciones de cada fondo le interesa comprar activos que tengan una rentabilidad superior a la rentabilidad mínima aceptable del fondo. Esta rentabilidad se considera una tasa de descuento o TIR (Tasa Interna de Retorno) que esta influenciada por los flujos de caja libres de una potencial inversión. Cuanto mayor sea el flujo de caja libre que devuelva una propiedad (NOI) año tras año, mayor será la rentabilidad de la inversión. La estimación del flujo de caja libre la construyen los analistas de adquisiciones proyectando los alquileres y los costos. Un costo que se pasa por alto fácilmente es el capital necesario para sustituir componentes del edificio, lo que se conoce como mejoras del capital. Este porcentaje de CAPEX suele estar vinculado a los ingresos del mueble y se utiliza para reemplazar elementos como pisos, techos, o equipo mecánico que se desgastan con el tiempo. Una ligera variación puede tener un gran impacto en la proyección de los rendimientos de una inversión, y si este porcentaje no se estima correctamente, los compradores pueden cometer el error de comprar propiedades que no rinden el umbral mínimo de rendimiento del fondo de inversión. Debe prestarse especial atención a los requisitos de CAPEX para las propiedades más antiguas, ya que su estado puede variar mucho debido al nivel de mantenimiento y remodelaciones realizadas antes de la transacción. A su vez, el porcentaje de reserva de CAPEX para las propiedades más antiguas también pueden variar en gran medida.

Escenario de Ejemplo
Un comprador de Fibra X de Perú acaba de firmar un contrato para la compra de un edificio de oficinas de más de 30 años de antigüedad. Han firmado un acuerdo de compra que les da 60 días para revisar la propiedad, antes de cerrar la transacción con el 90% restante del precio de compra (se hizo un depósito del 10%). Fibra X contrata a LOGAN para realizar el PCA, y LOGAN completa la inspección detallada la semana siguiente.

Durante la inspección de la propiedad, la empresa LOGAN observa que el generador de respaldo parece estar viejo, con oxidación en algunas de las juntas. Tras una inspección más detallada de los registros de mantenimiento proporcionados por el vendedor, se observa que el generador de respaldo no ha sido revisado en 10 años, ni probado. Se estima que la vida útil restante del generador de respaldo es de 2 años o menos. En el informe de la Evaluación del Estado de la Propiedad (PCA) entregado al comprador, LOGAN señalo esto como una preocupación importante y dentro de la tabla de reserva de reemplazo incluye el reemplazo del generador de respaldo en el año 2. Este costo significativo en el año 2 sesga el porcentaje de CAPEX proyectado al 4% anual. Cuando Fibra X utiliza el 4% en lugar del 2% para una reserva de CAPEX en su modelo de adquisición, como se había proyectado originalmente, se dan cuenta que la inversión no es factible. El equipo de adquisición decide cancelar el Contrato de Compraventa basándose en el estado del generador de respaldo y estudia otras oportunidades de adquisición. Fibra X puede presentar el PCA de LOGAN para solicitar la devolución del depósito realizado, ya que el inmueble no está en excelentes condiciones.