Avalúo de Plantas industriales

Definición

Plantas industriales – Avalúos de fábricas – LOGAN ha completado avalúos de plantas industriales en México, Costa Rica, Colombia, Perú, entre otros países. Las construcciones industriales son diseñadas para la manufactura de bienes tales como automóviles. Generalmente, estos proyectos pueden ser expansivos y suelen ser muy especializados. Estos son únicos debido a la zonificación especial, acceso para los trabajadores y conectividad e infraestructura. Estos avalos han sido realizados tanto para instalaciones existentes y como para proyectos en planeación y construcciones hechas a la medida – diseños especiales según el usuario y sus necesidades.

En México hay variedad sustancial de fábricas para el sector automotriz, aeronáutico, eléctrico, químico, entre otros usos. Por su parte, en Costa Rica existen fábricas o plantas que producen farmacéuticos, productos y dispositivos médicos.

Tipos

Planta de automóviles – estas plantas usualmente se encuentran en México, donde existe una industria prospera de producción de automóviles, incluyendo áreas como Baja California, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León, and San Luis Potosí. Dichas platas no se especializan únicamente en la producción de autos, sino también en la elaboración de proveedores de piezas de automóviles para su uso en la fabricación.

Plantas químicas – generalmente se ubican cerca de plantas de producción de otros usuarios – y actúa como proveedores para dichas fábricas. De igual forma, se encuentran cerca a refinerías petroleras o a ciudades costeras, donde los químicos pueden ser fácilmente exportados.

Fábricas aeronáuticas – estas plantas son altamente especializadas y se ubican en ciertas regiones de Latinoamérica. México es un productor de alto nivel de productos aeronáuticos y aviones. Las plantas se encuentran generalmente Tijuana, Mexicali, y Querétaro – los cuales concentran la principal producción del país.

Instalaciones de producción farmacéutica, instalaciones para la manufactura de dispositivos médicos

Estos proyectos suelen estar ubicados en parques industriales que son diseñados para este tipo de producción. La infraestructura de dichos parques es de muy alta calidad y cuentan con sistemas de respaldo en caso de cortes de energía. La seguridad es extremadamente estricta debido a la naturaleza de los productos que son producidos. Las compañías que cuentan con mayor operación en México son Merk, Abbott, Pfizer, Roche, entre otras.

Fábricas electrónicas – La principal producción electrónica solo toma lugar a gran escala en México, el cual es el primer productor de televisores pantalla plana y de otros componentes electrónicos – especialmente asociados con automóviles y aviones

Cementeras – estas plantas están ubicadas a lo largo de América Latina y necesitan estar cerca a proyectos de construcción en Desarrollo. Estas plantas están en terrenos extensos en áreas rurales. Usualmente, estos espacios pueden ser trasladados, por lo que el mayor valor está relacionado con el valor de la tierra. Entre las compañías en la región propietarias y operadoras de estas instalaciones se encuentran Cemex, Argos, Holcim y Cementos Moctezuma.

Enfoques, Relevancia 

Costos – un enfoque importante, sin embargo, una planta o fábrica puede estar muy personalizada. Puede haber algunas mejoras que no tengan valor en el mercado abierto.

Comparables de venta y enfoque de mercado – la venta de plantas y fábricas es posible, sin embargo, debido al diseño único de la mayoría de las instalaciones, es difícil comparar las ventas de dichos espacios. Lo anterior aplica especialmente cuando las plantas son vendidas con maquinaria y/o que no puede ser movido.

Capitalización – Este es un método relativamente fiable para estimar el valor de una planta industrial. A menudo, el alquiler se paga sobre la base de la propia estructura, y la mayor parte de la maquinaria y los equipos de la planta son propiedad del inquilino. El inconveniente de este enfoque es que sólo se tiene en cuenta un año.

FCD – El enfoque más fiable para la valoración de una planta industrial, este enfoque permite al tasador estimar los flujos de caja futuros y ajustarse a una posible rotación del arrendamiento en el futuro.

Factores que Impactan el Valor

Ubicación

Cerca del transporte público para los empleados que se desplazan al trabajo, que suelen ser de un nivel socioeconómico más bajo y no tienen vehículo propio.

Dentro de un polígono industrial con una zonificación que permita los usos industriales pesados. A menudo, el polígono cuenta con servicios que los trabajadores pueden utilizar. Estos incluyen cafeterías, instalaciones médicas, usos de entretenimiento y tiendas de conveniencia.

Área con zonificación industrial pesada. A veces, estas zonas son muy limitadas, especialmente en las ciudades de gran crecimiento. Los municipios a veces no prefieren la zonificación industrial pesada debido a los posibles riesgos medioambientales que conlleva.

Características Importantes

Tamaño – incluida la altura del techo. Esto influye en las posibilidades de fabricación.

Mejoras importantes – conexiones ferroviarias, calderas, sistemas de apoyo

Amenidades del parque – cafeterías, tiendas, tiendas de conveniencia, gimnasios

Calidad crediticia del inquilino – a veces los inquilinos son empresas multinacionales que ofrecen garantías que implican una gran confianza en los futuros flujos de caja del alquiler. Estas garantías van desde la garantía de una entidad local hasta una garantía internacional mucho más fuerte proporcionada por la sede central.

Tendencias Recientes

Nearshoring – traslado de la producción de Asia a América Latina y especialmente a México

Pandemia e Impacto en la Logística – mayor necesidad de instalaciones de producción más cercanas a Estados Unidos para depender menos de las complejas cadenas de suministro.

Entregables

Reporte de Valoración

1. Consideraciones que impactan el valor

2. Propósito, alcance, limitaciones del reporte

3. Descripciones del terreno incluyendo infraestructura

4. Descripción de mejoras

5. Alcance del reporte

6. Determinación del mayor y más alto uso

7. Métodos de valoración usadas

8. Reconciliación de valores concluidos por cada método

9. Certificaciones y declaraciones de conflicto de interés

Mercados Destacados

Colombia

Barranquilla

Cartagena

Medellín

México

San Luis Potosí

Monterrey

Juárez

Perú

Lurín

Chilca

Ate Vitarte-Santa

San Juan de Lurigancho

CR-CA

San José

Alajuela

Guatemala

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