Definición
Avalúo de unidad residencial – Apartamento Vacacional – En mercados específicos tales como México o Costa Rica, LOGAN ofrece avalúos para unidades residenciales vacacionales. Usualmente, estas propiedades suelen ser una vivienda secundaria y usualmente pertenecen a extranjeros de los Estados Unidos, Canadá o Europa, quienes requieren de un avalúo con estándares internacionales para ser presentados ante entidades de sus países de origen.
Los apartamentos vacacionales se caracterizan por encontrarse en regímenes de propiedad horizontal en edificios multifamiliares. Esto permite a los propietarios modificar las unidades internamente, más las áreas comunes se encuentran administradas por el P.H.
Tipos
Construcción
– Edificios de Alta densidad
– Edificios de Densidad Media
– Unidades unifamiliares (Villas)
Tenencia
Tradicional – Cada unidad cuenta con derecho de propiedad sobre el edificio o proyecto. Esto suele incluir las vías de acceso, los espacios de circulación y amenidades.
Apartahoteles – Edificios multifamiliares que tienen un escritorio de ingreso lo cual permite una mayor regularidad en los ingresos de arrendamiento de espacios y mayor calidad en las amenidades ofrecidas a los usuarios.
Apartamentos en Resorts – Propiedades usualmente constituidas en múltiples edificaciones que ofrecen diferentes tipos de acomodación, entre los que se encuentran apartamentos familiares, y que comparten las zonas comunes entre todos los tipos de acomodación, pero ofreciendo tarifas diferenciales.
Métodos, Relevancia
Costos – Relevante cuando los costos son conocidos y pueden ser fácilmente depreciados. Los proyectos nuevos suelen poder incluir este enfoque con mayor facilidad.
Comparativo – Mercado – El enfoque más relevante al momento de valorar este tipo de propiedades debido a que hay una amplia oferta de estos en el mercado, incluso en el mismo proyecto.
Capitalización de Ingresos – Puede ser relevante para los apartahoteles y apartamentos en resort, siempre y cuando haya un ingreso estabilizado
Flujo de Caja Descontado – puede ser aplicado si hay un flujo de ingresos que permita ser evaluado.
Factores Que Impactan El Valor
Ubicación – Este factor impacta el valor significativamente, incluso en propiedades dentro de la mismas ciudad o zona de mercado. Factores como la ubicación dentro de un proyecto o comunidad planeada desde el punto de vista zonal, o la ubicación inmediata con la playa u otros atractivos turísticos son usualmente las condiciones más buscadas en este tipo de mercados.
Construcción – Dependiendo de la calidad de la construcción, y el mercado objetivo de la misma, el precio de la unidad puede variar significativamente. Propiedades de lujo, con acabados y equipamientos de alto nivel, suelen contar con el mayor precio de mercado. Adicionalmente este tipo de propiedades suelen encontrarse en proyectos con múltiples amenidades y atractivas zonas comunes.
Factores Claves
– Ventas de otro tipo de propiedades dentro del mismo proyecto
– Tarifa de la propiedad y comportamiento de esta en el mercado.
– Cuota de administración de la unidad
Tendencias Recientes
Rápido y constante crecimiento del mercado de compra de residencias vacacionales por parte de extranjeros (EE. UU., Canadá y Europa) en mercados como México y Costa Rica, principalmente.
La pandemia ha tenido efectos variados en los destinos más usuales de los turistas, algunos se han beneficiado y otros se han visto perjudicados.
Condominios de lujo han obtenido recientemente beneficios de marca por parte de algunas de las cadenas más importantes del mundo Ritz Carlton, Four Seasons y Rosewood.
Entregable
Reporte de Avaluó en versión corta – FORM 70
1. Descripción y caracterización del sujeto
2. Contratos vigentes sobre la unidad
3. Descripción del área de mercado
4. Descripción del terreno
5. Descripción de las construcciones
6. Enfoque comparativo de mercado
7. Enfoque de costos
8. Enfoque de ingresos
9. Descripción de DUP/Asociación de Propietarios
