Definición
Avalúo Hotel – Las valoraciones de bienes raíces en Latinoamérica y otros lugares son únicas debido a que consideran el valor del inmueble y el valor estrechamente asociado al negocio hotelero. Las valoraciones de hoteles y resorts tienen los siguientes usos: Reportes financieros (NIFF), préstamos bancarios, y/o decisiones internas. LOGAN ha desarrollado valoraciones de hoteles en México, Colombia, Perú, Costa Rica y Panamá. Las marcas de hoteles-resorts que LOGAN ha valorado incluye: Holiday Inn Express, IBIS, Trypp, Decameron, Intercontinental y otras.
Tipos
Por Instalaciones
– Servicio Completo
– Servicio Limitado
– Resort
– Convención
– Todo-Suite
– Estadía Prolongada
– Boutique
Por Segmento de Precios
– De lujo
– Superior de Lujo
– Categoría media / media-alta
– Económico
– Budget
Por Orientación de Mercado
– Comercial
– Ocio
– Convención
– Residencial
Métodos, Relevancia
Costos – El enfoque costos es relevante cuando las propiedades son relativamente nuevas.
Enfoque Comparativo – En Latinoamérica esta metodología de valoración es difícil de aplicar para los hoteles, ya que pocas transacciones se realizan, y las comparables a menudo no son referencia.
Capitalización de Mercado – Es un método de valoración relevante debido a que toma en cuenta los ingresos de la propiedad. Sin embargo, puede llegar a perder relevancia cuando la propiedad está en estabilización o en un mercado atípico (pandemia como ejemplo).
FDC – Típicamente es el mejor método de valoración, ya que resume las proyecciones de ingresos y costos para concluir un INO. Este es el método preferido para evaluar posibles adquisiciones hoteleras para inversionistas en América Latina.
Factores que Influyen en el Valor
– Tarifa promedio diaria (ADR))
– Ocupación
– Calidad de ubicación
– Tasas de capitalización y tasas de descuento
Factores Claves
– Información suministrada por el cliente, datos de campo, e información interna
– Tarifa, tasas de ocupación del sujeto y el mercado
– Contrato de operación del hotel y/o resort
Tendencias Recientes
Reserva online de un sistema de reservación propio.
Formato de hotel moderno y orientando a la generación más joven – Moxy como ejemplo.
Restricciones de COVID-19 y su impacto en la industria hotelera: situación negativa, sin embargo, en algunos países como México, el repunte ha sido rápido.
Entregable
A. Consideraciones de valor – resumen.
B. Propósito, alcance, limitaciones del reporte.
C. Descripción del terreno.
D. Descripción de las construcciones.
E. Alcance del trabajo.
F. Mayor y mejor uso.
G. Enfoques de valor.
H. Conciliación final.
I. Certificación de avalúo
