Avaluó Hotel, Resort, Hospitalidad

Definición

Las valoraciones de bienes raíces en Latinoamérica y otros lugares son únicas debido a que consideran el valor del inmueble y el valor estrechamente asociado al negocio hotelero. Las valoraciones de hoteles y resorts tienen los siguientes usos: Reportajes financieros (NIFF), préstamos bancarios, y/o decisiones internas. LOGAN ha desarrollado valoraciones de hoteles en México, Colombia, Perú, Costa Rica y Panamá. Las marcas de hoteles-resorts que LOGAN ha valorado incluyen: Holiday Inn Express, IBIS, Trypp, Decameron, Intercontinental y otras.

Tipos

Por Instalaciones

  • Servicio Completo
  • Servicio Limitado
  • Resort
  • Convención
  • Todo-Suite
  • Estadía Prolongada
  • Boutique

Por Segmento de Precios

  • De lujo
  • Superior de Lujo
  • Categoría media/ media-alta
  • Económico
  • Budget

Por Orientación de Mercado

  • Comercial
  • Ocio
  • Convención
  • Residencial

Métodos, Relevancia

  • Costos – El enfoque costos es relevante cuando las propiedades son relativamente nuevas
  • Enfoque Comparativo – En Latinoamérica esta metodología de valoración es difícil de aplicar para los hoteles, ya que pocas transacciones se realizan, y las comparables a menudo no son referencia.
  • Capitalización de Mercado – Es un método de valoración relevante debido a que toma en cuenta los ingresos de la propiedad. Sin embargo, puede llegar a perder relevancia cuando la propiedad está en estabilización o en un mercado atípico (pandemia como ejemplo)
  • FDC – Típicamente es el mejor método de valoración, ya que resume las proyecciones de ingresos y costos para concluir un INO. Este es el método preferido para evaluar posibles adquisiciones hoteleras para inversionistas en América Latina.

Factores Que Impactan el Valor

  • Tarifa promedio diaria (ADR))
  • Ocupación
  • Calidad de ubicación
  • Tasas de capitalización y tasas de descuento

Factores Claves

  • Información suministrada por el cliente, datos de campo, e información interna
  • Tarifa, tasas de ocupación del sujeto y el mercado
  • Contrato de operación del hotel y/o resort

Tendencias Recientes

  • Reserva online de un sistema de reservación propio
  • Formato de hotel moderno y orientando a la generación más joven – Moxy como ejemplo
  • Restricciones de COVID-19 y su impacto en la industria hotelera: situación negativa, sin embargo, en algunos países como México, el repunte ha sido rápido.

Entregable

    • A. Consideraciones de valor – resumen

 

    • B. Propósito, alcance, limitaciones del reporte

 

    • C. Descripción del terreno

 

    • D. Descripción de las construcciones

 

    • E. Alcance del trabajo

 

    • F. Mayor y mejor uso

 

    • G. Enfoques de valor

 

    • H. Conciliación final

 

    I. Certificación de avalúo

Mercados Relevantes

Colombia

  • Medellín
  • Bogotá
  • Cartagena
  • Santa Marta
  • San Andrés

Mexico

  • Cancún, Riviera Maya
  • Cabo San Lucas
  • Puerto Vallarta
  • Tulum
  • Playa del Carmen

Peru

  • Lima, Miraflores
  • Lima, San Isidro
  • Lima, Santa Cruz

CR-CA

  • Papagayo
  • Tamarindo
  • Guanacaste
  • Bocas del Toro
  • Panamá