Valuación de Vivienda en Renta (Multifamily)

Definición

La vivienda en Renta es un tipo de producto nuevo para el mercado latinoamericano, pero que ha cogido fuerza con rapidez en los últimos años en las economías mas consolidadas. Así como lo indica su nombre, este tipo de activos se diferencian de los otros tipos de activos residenciales en que las unidades se encuentran en arriendo, en lugar de a la venta. Sin embargo, cabe hacer una diferenciación importante y es que el tipo de activo Multifamily no son apartamentos singulares en arriendo, sino un edificio o edificios que en su totalidad son de un único propietario, sea este institucional o particular, y en los que cada unidad se encuentra en renta. Esta diferencia permite una serie de beneficios como arrendar o mostrar apartamentos constantemente, regular la forma en la que crece la renta y la longitud de los contratos, remodelar las áreas comunes con mayor facilidad, permite al inquilino renovar y exigir el adecuado funcionamiento de todos los aparatos eléctricos y demás equipamientos, y adicionalmente la segmentación del mercado y de los tipos de espacios ofertados mucho más específica.

LOGAN ofrece y ha completado numerosos avalúos de las distintas propiedades de vivienda en renta que se han venido consolidando en México, Colombia, Perú y otros países en Latinoamérica. Ha medida que esta clase de activo se desarrolla, LOGAN esta preparada para analizar en profundidad este tipo de activos.

Tipos

  • Alta Densidad – Actualmente, la mayor parte de activos de vivienda en renta en Latinoamérica se han construido en esta tipología. Esto se debe en gran medida a las altas densidades poblacionales de los grandes centros urbanos, y que la mejor forma de aprovechar el poco suelo en las centralidades es construyendo de esta manera. Adicionalmente existe una gran presión en estas ubicaciones debido a su cercanía con los principales centros de interés de las ciudades.
  • Densidad Media – Esta tipología no se encuentra desarrollada extensivamente en Latinoamérica debido a que la demanda actual se concentra en los de Alta Densidad. Se espera que más adelante estos se desarrollen en las zonas netamente residenciales de las ciudades debido a que son de más fácil construcción y mantenimiento.
  • Estilo Jardín – Esta tipología, altamente común en los suburbios estadounidenses, no se ha desarrollado en las ciudades latinoamericanas debido a la gran diferencia que existe en los modelos de ocupación del territorio.

Métodos, Relevancia

  • Costos – Este método se vuelve altamente relevante en el caso que la propiedad haya sido construida recientemente.
  • Comparativo Mercado – Debido al poco desarrollo del mercado de este tipo de propiedades, este enfoque resulta poco relevante en la actualidad.
  • Capitalización de Ingresos – Método que cuenta con la mayor aceptación debido a que estas propiedades generan ingresos que son aptos para el análisis.
  • Flujo de Caja Descontado – Este es el método que cuenta con la mayor relevancia ya que permite modelar de forma precisa la evolución del negocio y sus posibles ingresos y costos a futuro.

Factores Que Impactan el Valor

  • Ubicación – Los espacios ubicados en las centralidades cuentan con una mayor demanda, mayores rentas, contratos ligeramente más largos, menor rotación y morosidad.
  • Zonas comunes y comodidades – Este es el factor diferencial entre los tipos de vivienda en renta, ya que, entre mayor oferta y especialidad de zonas comunes, así mismo es la demanda para dicha propiedad.

Factores Claves

  • Morosidad – El no pago y atraso en el pago son variables que han impedido el adecuado funcionamiento de la vivienda en renta en Latinoamérica debido a que la normativa ofrece protección a los inquilinos.
  • Crecimiento de rentas – Manejo del crecimiento de la renta que se mantienen en el IPC o ligeramente superior.
  • Otras fuentes de ingreso – Estos pueden ser generados por servicios adicionales ofertados o la inclusión de otros tipos de espacios en el edificio.
  • Longitud media del contrato – Este regula la vacancia friccional de la propiedad y la capacidad de regular de mejor manera el crecimiento de la renta.

Tendencias Recientes

  • Plataformas regionales de vivienda en renta en Latinoamérica que integran la inversión, construcción y operación de los activos
  • Nuevos proyectos en ejecución debido a que la incertidumbre en este tipo de activos ha disminuido.

Entregable

    • A. Consideraciones de valor – resumen

 

    • B. Propósito, alcance, limitaciones del reporte

 

    • C. Descripción del terreno

 

    • D. Descripción de las construcciones

 

    • E. Alcance del trabajo

 

    • F. Mayor y mejor uso

 

    • G. Enfoques de valor

 

    • H. Conciliación final

 

    I. Certificación de avalúo

Mercados Relevantes

Colombia

  • Bogotá, 26 Ave
  • Bogotá, Chicó
  • Medellín, Ave. Poblado

Mexico

  • DF, Polanco
  • DF, Santa Fé
  • Nuevo León, Monterrey

Peru

  • Lima, Miraflores
  • Lima, San Isidro
  • Lima, Santa Cruz

CR-CA

  • San José, Escazu
  • Panamá City
  • Guatemala