Definición
Avalúos de Casas Personalizadas o a la Medida, Avalúos de Viviendas Unifamiliares – Las casas unifamiliares suelen ser viviendas que se encuentran en lotes independientes. Estas casas generalmente se ubican dentro de una subdivisión donde los lotes se dividen, y cada propietario del lote tiene un interés simple de propiedad. Por definición, este tipo de viviendas está ocupada por una sola familia o consta de una unidad de vivienda o suite. Estas casas son “independientes”; es decir, no comparten una pared común con otras casas, lo que excluye los dúplex, las casas adosadas y otros tipos de casas.
LOGAN tiene un equipo de valoración residencial especializado en la valuación de viviendas en zonas residenciales turísticas. En ocasiones, estas casas son propiedad de ciudadanos estadounidenses que requieren financiamiento, fideicomisos de propiedad, acuerdos de divorcio, o para la compra o venta de dichas propiedades. Las oficinas de México y Costa Rica generalmente se enfocan en este tipo de trabajo, ya que los países tienen un importante atractivo turístico, y tienen ciudades turísticas y vacacionales que atraen a compradores extranjeros que quieren una segunda vivienda.
Algunas de las ciudades turísticas de Mexico y Costa Rica están creciendo rápidamente y se han beneficiado del nuevo concepto de comunidades planificadas maestras que se está imponiendo en América Latina. Estas comunidades ofrecen mayor seguridad, una infraestructura superior y altos niveles de amenidades y mantenimiento. La mayor parte de los trabajos de valoración realizados por el equipo de valoración residencial de LOGAN se encuentran es estas comunidades planificadas maestras.
Tipos
Cabañas – Normalmente una casa de cuatro habitaciones, con dos habitaciones a cada lado de un pasillo principal.
Bungalow – Casa independiente de tamaño mediano o grande en los suburbios.
Villa – Casa grande que se puede usar como una casa de retiro o vacacional. Por lo general, se encuentra en los suburbios o en lugares vacacionales, en un lote grande.
Mansión – Una casa muy grande en un lote o finca muy grande. Por lo general, las mansiones tienen muchas más habitaciones que una casa típica, que incluye habitaciones especiales.
Enfoques, Relevancia
Costos – El enfoque de costos es relevante para la valoración de viviendas a la medida o personalizadas como un método de apoyo a la valoración. Se estima utilizando los manuales de costos disponibles en el mercado y mediante conversaciones con constructores y participantes en el mercado.
Enfoque de Ventas o de Mercado – Este es el principal método para valorar los activos residenciales unifamiliares. Los datos de mercado son difíciles de recopilar en América Latina, por lo que normalmente esta información debe obtenerse de primera mano.
Capitalización de Ingresos – Este puede ser un método de apoyo para la valoración, ya que las casas a veces son rentadas y el valor está respaldado por estos ingresos. En los mercados turísticos de Latinoamérica, esta cifra puede estar sesgada y puede ser difícil de precisar, ya que la ocupación varía según la gestión de la unidad. En resumen, algunas unidades tienen una mayor ocupación y se alquilan por noche o por semana, con una administración competente.
DCF – Este método no suele emplearse con activos residenciales unifamiliares.
Valores que Impactan el Valor
General
Las tendencias sociales como la demografía, la migración de la población y las tasas de natalidad y mortalidad influyen en lo siguiente: empleo y salarios, niveles de precios, costos y la tierra disponible. Además, las tasas de inventario y ocupación, y la renta disponible.
Condiciones económicas – desempleo, inflación, tasas de crecimiento.
Leyes y reglamentos gubernamentales – zonificación, impuestos, códigos de construcción y sanitarias. Políticas policiales nacionales, estatales y locales.
Situación ambiental: ríos, montañas, lagos, océanos y otras barreras geográficas.
Específicas
Ubicación General – En qué país, ciudad y municipio se encuentra la propiedad.
Ubicación Específica – Vecindario, plan maestro y ubicación dentro de la comunidad
Tamaño – Tamaño de la propiedad y el sitio
Vista – La vista puede ser hacia campos de golf, lagos, el océano, playas y otros elementos atractivos.
Clase de la Construcción – El nivel de construcción empleado para la propiedad. La clase A se considera el nivel más alto.
Amenidades – centros vecinales, campos de golf, centros comerciales y otros servicios que no encuentran en la misma propiedad.
Entradas Importantes
Información de Comparables de Ventas – Difícil de recopilar en América Latina debido a la falta de sistemas MLS y la tendencia a subestimar los valores de venta para evitar impuestos. Muchos comparables de ventas son recopilados a través de conversaciones con participantes del mercado y ofertas de corredores de bienes raíces.
Información de la Inspección – La inspección física de la propiedad es clave. Los valuadores visitan la propiedad en cuestión y realizan un recorrido de la propiedad, toman fotos, miden las áreas, y verifican la cantidad general de habitaciones y la calidad de los acabados.
Pasos de la Valoración
1. Identificar el problema a resolver.
2. Alcance de la determinación del trabajo.
3. Recolección de datos y descripción de la propiedad.
4. Análisis de datos.
5. Valoración del terreno.
6. Aplicación de los enfoques de valor.
7. Conciliación de indicaciones de valor y opinión del valor final.
8. Informe del valor definido.
Tendencias Recientes
– La demanda de espacio residencial adicional, alimentada por la pandemia y las restricciones.
– Afluencia de extranjeros y jubilados migrando a América Latina.
– Crecimiento de comunidades planificadas maestras en los mercados turísticos de México y Costa Rica.
Entregables
Formulario de Informes – Fannnie Mae, Freddie Mac, FHA, Formato Narrativo (se muestra a continuación):
Reporte de Valoración Narrativo.
1. Consideraciones que afectan el valor – resumen.
2. Objetivo, alcance y limitaciones del informe.
3. Descripciones del terreno.
4. Descripción de las mejoras.
5. Alcance del trabajo.
6. Mayor y mejor uso.
7. Enfoques de valor.
8. Conciliación.
9. Declaración de certificación.
